老年建筑形式

目前，在国内养老地产项目中，常见的开发形式是建设养老社区，或者依托社区建设各种养老住宅产品。比如专门建大型养老社区，普通社区建老年群体或者老年公寓。具体来说，可以分为以下四种模式:

模式1:专业打造综合养老社区。

综合养老社区是指老年人居住社区，包括老年住宅、老年公寓、养老设施等多种居住类型。除了老年住宅楼，还会有老年活动中心、康乐中心、医疗服务中心、老年大学等各种配套设施。其发展主体可以是多种多样的，既有民营企业，也有政府投资。

综合性养老社区的规划设计，要考虑到老年人在居住过程中的老龄化问题——一开始老年人可能是健康的，但随着年龄的增长，老年人会逐渐产生护理需求。因此，在开发建设中应充分考虑这些因素，设计相应形式的住宅产品，满足老年人从生活自理到生活不能自理各个阶段的居住需求。比如老人身体健康，生活自理时，可以住普通养老房；需要综合护理时，可以选择入住护理公寓或养老机构(图1)。

一般来说，由于城市土地资源的短缺，一些大型的养老社区会选在城市的郊区或近郊。这时候可以选择低密度的开发形式，实现与郊区环境的和谐。在规划设计中，要注意不同类型住宅产品的合理划分，保证其独立性，避免相互干扰。在开发大型综合养老社区时，可以考虑分期建设，比如先建设自理型养老住房和部分服务设施，预留部分开发用地，一段时间后再建设护理型老年公寓和相应的配套设施。

图1综合养老社区应包括各类养老居住产品和相应的配套服务设施。

模式二:在建设大型社区的同时，发展老年群体。

一些房地产开发企业在开发大型住宅时，会考虑划分一些区域来建设养老群体。这种发展模式有利于带动企业转向新的客户群体，走产品差异化路线。养老群体和社区其他群体可以享受配套服务资源，减少配套设施建设。

一方面要注意把老年人的比例控制在一个合适的范围内，不能太少，也不能太多；另一方面，要控制养老群体的规模，尽可能分成小的居住群体，营造社区归属感。

以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米。开发商预留养老社区建设用地150亩，计划建设养老住宅产品约654380+080000平方米。从规划布局上看，养老社区布置在整体项目中央商业服务设施附近，方便老年人到达和使用(图3)。在老年住宅建筑的规划布局中，形成了多个居住小区群，分别针对自理老人和半自理老人。其中半护理组靠近医院和康复中心，设置走廊连接，满足老人就近就医需求。

模式三:普通社区提供各类养老产品。

据研究，很多身体健康的六七十岁老人会帮子女照顾下一代，老人需要住得离子女近一点。为了避免因生活习惯的差异而产生矛盾，老人和子女更喜欢分开住但相邻。因此，一些老年住宅产品建在普通社区，可以满足居住在同一社区附近的老人及其子女的需求(图4)。这种“全龄社区”的概念更能符合中国目前的国情，将是一种受欢迎的老年人居住模式。

普通社区可以建设的养老住宅类型主要有老幼户住宅和老年人专用住宅。老幼之家是指同一楼层相邻或相近的两栋房屋，或同一单元内上下相邻的两栋房屋，其中一栋为老人居住，另一栋为子女家庭居住。老年人专用住宅类型是指部分类型的普通住宅建筑的老龄化设计，如增设扶手、满足轮椅出入需求、考虑护理人员陪护等。设计时要注意根据居民购买力控制户型总面积，尤其是老年住宅户型面积不宜过大，建议优先考虑50~60平方米的一居室和两居室。这样才能满足老人和子女共同买房的诉求。

普通社区也可以建老年公寓，运营方式大致分为出租或出售两种。老年公寓通常是社区中的特殊建筑，其居住对象可以是生活自理的老人，也可以是需要照顾的老人。在规划设计中，建议将老年公寓布置在小区入口附近或小区边缘。一方面方便人和车辆(如救护车)进出。另一方面，老年公寓底层可配备国外商业或公共设施，兼顾国外运营，同时便于老年公寓单独管理。

模式四:在成熟社区周边插入多功能养老服务设施。

资料显示，一些城市的老人很难入住附近的养老机构。以北京为例，城六区老年人口总数和比例高于远郊，老龄化程度严重，但城六区养老床位数低于远郊，可见城区对养老设施的需求十分迫切。这些小区往往楼龄较大，配套设施成熟，区位条件较好，但小区周边土地资源相对紧张。如果能在几个社区之间插入养老设施，将是一种更有效的发展模式。开发商可以考虑利用零散地块建设新建筑，也可以通过改建现有建筑(如旧诊所、酒店等)。这种发展模式需要的投入相对较少，容易复制，实现连锁经营。

这类养老服务设施可以是小型的、多功能的、综合性的，其服务范围往往会辐射到周边很多社区，所以具体功能可以根据周边社区的需求来确定。一般来说，除了一定的居住功能外，还宜提供日间照料中心、社区医疗站、公共餐厅、小型超市等。针对社区老人，考虑提供上门护理、送餐、洗浴等服务。

2

与相关设施平行设置

养老地产项目除了依托社区，还可以结合一些其他设施，比如医疗机构、商业设施或者其他福利设施。这种发展模式可以充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互利共赢。常见的开发模式如下:

模式五:与医疗机构结合，就近设立养老设施。

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，这样就可以就近设立养老设施或者养老社区、医院，共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，可以将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，让老人住在里面更有安全感。

同时，一些医院直接划出一些闲置床位办养老院，既能提高医疗资源的使用效率，又能满足一些普通养老机构无法收养的护理负担重的老人的需求。

以日本刘佳老年公寓为例，开发企业将老年公寓设置在已建立合作关系的医疗机构附近。当老人遇到突发疾病时，医疗机构能迅速做出反应，让住在里面的老人非常放心。

模式六:养老设施与幼儿园并立

老年设施与幼儿园设置在一起是一种很好的模式。这种模式既能迎合老人与子女在一起的意愿，又能统一养老设施和幼儿园的建设和管理，节省建设和人力成本。从规划上看，居民区幼儿园的分布密度与老年人日间照料设施的分布密度相似。这类养老机构如果与幼儿园设置在一起，可以与社区紧密结合，从而更好地满足社区养老的服务需求。

在日本，为老年人提供的设施与幼儿园设置在一起是相当普遍的。设计形式可以在同一栋建筑的不同楼层，也可以在不同的建筑中，用于庭院和户外活动。以日本的兴鹏苑养老院为例。大楼一楼设幼儿园(图7)。平日里，老人可以和孩子一起开展手工、唱歌等活动。当老人在二楼的户外平台上休息时，还能看到孩子们在院子里玩耍嬉戏。这种设计方式对消除老年人的孤独感很有帮助。

随着我国人口结构逐渐向老龄化和少子化发展，未来很可能会出现一些幼儿园或小学空置的情况，将这些建筑改造成养老设施的情况会逐渐增多(见模型15)。

模式七:结合教育设施，建设老年公寓。

结合大学等教育设施的养老社区也很受欢迎。现在很多“高知老人”都希望退休后继续深造，发挥余热。如果能在大学附近设立老年社区和老年公寓，让老年人享受一些教育资源，会更符合他们的需求。这种模式可以成为养老项目的亮点，吸引高知识的老人，从而促进销售。

在美国拉萨尔村的老年社区，一所大学旁边建有一所老年公寓，老年人可以在那里参加大学课程，并利用大学的公共设施(如图书馆)。住在这里的老人都具有高中以上的知识水平，他们希望获得终身学习的机会来丰富自己的生活。可见，开发养老地产项目，不仅在于硬件设施等物质条件的创造，更在于老年人的精神和价值需求，让老年人“学有所成”、“有所为”，实现自我价值。

三

结合旅游业或商业地产

养老地产是和旅游、商业地产一起开发的，也是比较常见的形式。

模式八:在旅游景区开发老年居住产品

养老地产与旅游、休闲、康养产业相结合是比较合适的模式。目前市场上一些开发商在开发旅游地产的同时，尝试加入养老养生、康复保健、长寿文化等概念。这种养老项目一般会选择在风景资源或者特色文化资源比较好的地区，比如海南、广西、云南等地。

这类项目的土地规模往往较大，各类住宅产品和服务设施容易分散。因此，在规划设计时，应相应地集中安排老年住宅产品，并注意就近设置配套服务设施，以节省服务管理的人力，避免出现交通路线长、服务不到位或老年人出行不便等问题。

在一些结合景区资源的项目中，老人可能只在一年中的某个季节或时间来此居住，或者带着家人、同伴来短暂度假。设计时要注意老年住宅产品的创新，如设计一种新型老年公寓(图8)，既可适合单人、多人入住，又可满足老年人家庭度假、长期疗养的需求，还可用于老年人与多名子女聚会庆祝，老年人与多名朋友外出度假。同时，老年公寓的客厅也可以改造成酒店房间，用于公司的集体会议和培训。这种适应性强、灵活多变的产品形态，有利于开发管理者实现多元化经营。

模式九:与商业地产结合，开发老年公寓。

在闹市区等繁华地段开发商业地产时，建设老年公寓也是一种比较新颖的模式。对于一些生活在北京、上海、香港等大城市的老年人来说，他们希望享受市区便捷的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿意放弃市区的优质医疗资源。特别是一些高端养老客户，有相应的经济实力，在闹市区养老、消费。如果能在比较繁华的地段建设高端的养老公寓，就能满足这些老人的住房需求。

由于市区土地价格较高，开发商通常会选择更集约的开发模式，比如在一栋高层建筑内将老年公寓和普通住宅合二为一。以日本东京一洲老年公寓为例。其位置位于东京湾畔的新型高端生活区，1公里范围内有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采用复合居住模式，将普通出租房、酒店式公寓、老年公寓三种居住产品集合在同一栋楼内(图9)，使出租对象多样化，降低经营风险。在设计中，要注意为不同的住户分配独立的出入口，做到分别管理。

四

与国际品牌接轨

这种发展模式是指与国际养老专业品牌融合，引进外资或运营管理团队，开发养老产品。有两种常见模式:

模式10-引进外资建设世界级连锁养老设施。

目前，一些国际养老机构或投资企业正试图开拓中国市场，建设连锁型养老设施，以缓解国内养老压力。比如在一些欧洲国家，养老服务的成本非常高。他们希望在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地理气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在更健康的年纪生活在这里。对于我国来说，可以借此机会引进外资，学习国外先进的护理和管理经验，同时也可以在一定程度上促进就业，带动消费。

模式11-与国际知名养老品牌* * *共同发展，引入管理模式。

最近开发养老地产的热潮促使很多开发商、投资者或政府官员到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，希望在国内推广实现，比如引进国外的养老运营管理团队，或者与国外知名养老品牌共同开发。这种模式是可行的，但要注意“本土化”。虽然美欧日等发达国家的养老产业相对成熟，但完全移植到中国也不一定合适。我国老年人的生活习惯、经济条件、思维方式与国外有很大不同。照搬国外模式可能很难直接“落地”，需要适当改造。

比如中国老年人的生活习惯更注重房间朝向和节能。他们更喜欢朝南，喜欢阳光和自然通风，注意省电，不习惯长时间使用空调。这样的因素会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响。如果对中国国情不够了解，直接“生搬硬套”，很容易导致很多问题。

五

以其他方式转换

除了上述发展模式，目前市场上还有很多其他形式。具体来说，有以下几点:

模式12——与保险行业结合，利用保险资金投资养老地产。

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从保险资金的特性来看，由于其资金规模大、回报要求低、周期长，更适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活管理。未来，保险行业可能成为养老产业的重要投资者之一。

模式13——结合护理服务行业，为养老地产注入原创优势。

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老人提供居家洗浴、居家养老等服务，逐渐向养老地产转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户基础是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型发展养老地产

在我们接触的项目中，都遇到过酒店管理公司想转向投资养老地产的情况。这类公司有自己独特的资源优势。一方面，民宿的服务管理形式与养老设施有相似之处，很多经验可以应用到养老设施的管理服务中。另一方面，也可以尝试将老酒店改造成老年公寓或者在酒店内提供养老服务。

模式15——盘活老国有资产，改造成养老设施。

可以盘活一些闲置的国有资产，改造成养老设施，比如城市里的老医院、写字楼、小学、幼儿园、私房等。这些国有资产位置较好，在市内分布比较均匀，适合改建(图11)。随着中国人口结构向老龄化和少子化发展，幼儿园或小学很可能空置，将这些建筑改造成老年公寓的情况会逐渐增多。

这种开发模式的关键点在于要选择便于老化改造的建筑。比如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门口尺寸是否能满足老人居住和轮椅通行的要求，等等。通常框架结构的建筑适应性更强，内墙位移相对灵活，更有利于改造。

养老社区是当前老龄化大潮下的新生事物，在开发模式、管理、规划设计等方面都需要探索。养老地产的发展并不容易，因为没有市场，开发商要做好承担风险的准备。在项目策划之初，就要对养老地产的方方面面进行整体把握和系统思考，明确适合的开发类型和可利用的资源；在设计老年产品时，应充分挖掘中国老年顾客的特点，创造适合中国国情的产品类型。