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中国房地产企业发展战略分析
企业发展过程中，战术问题一般不会造成太大损失，调整起来也相对容易。战略上的问题可能导致企业错失发展机遇，投资方向出现错误，因此企业必须重视发展战略。简单来说，企业的发展战略就是从社会的高度综合分析影响市场需求的因素后制定的企业方向和发展目标。
以下是目前影响房地产市场的几个主要因素:
因子1:
2009年全国商品房总成交量为66369万平方米，按每套商品房80平方米计算，约为830万套。其中有多少是以投资和炒房为目的的交易。随着国家打击炒房政策的陆续出台，尤其是即将出台的房产税政策，如果把这部分购买力挤出去，真正能剩下多少购买力用于居住目的？
因素2:
2010年，国家推出580万套政策性住房，包括经济适用房和廉租房。20110年将投资1.5万亿台，建设10万台。随着我国国力的增强，国家扩大内需的需要，后期是否有可能加大开发力度，对我国房地产市场会造成多大的影响？
因素3:
中国80%的城市人口买不起房子，这是一个现实问题。中国作为社会主义国家，绝不会忽视这种现象的长期存在，政府也一定会解决这个问题。我们要分析的是解决的速度和范围，以及对房地产市场可能产生的影响。
因素4:
当前的房地产调控政策对房地产投机、投资等市场需求产生了影响。现在我们也把房产税政策纳入参考因素。参考发达国家的房产税政策，比如美国实行的是区域差别税率，为房屋总付款的5-0.27%。考虑到我国的实际国情、低收入人群的承受能力、房地产调控的作用、拉动内需等因素，综合分析我国的房产税政策，有可能采用差别累进税率，因此最高税率可能高于5%，最低税率可能远低于0.27%。
因素5:
据2010超过660个城市的统计，连续6个月电表读数为零的空置率高达6540万套，足够2亿人居住。国家会不会一方面让大量的人买不起房子，另一方面又让大量的房子闲置？中国社科院发布的蓝皮书指出，中国房地产泡沫超过50%绝非空穴来风。
我们无法准确判断这些因素对中国房地产市场走势的影响程度和影响时间，但必须对这些因素进行分析，为企业制定发展战略提供参考。
为了更客观地分析这些因素，我们必须从社会责任的角度来思考。中国是社会主义国家的执政党，是代表人民利益的* * *生产党。虽然有些腐败与* * *产党全心全意为人民服务的宗旨相违背，但总体来说，政府还是代表人民利益的。随着党员整体素质和修养的提高，全心全意为人民服务的宗旨必将更加完善，这在中国是经受不住考验的。
一个政府一定会以住有所居的需求继续发展甚至主导房地产市场，直到房价理性回归。
1解决老百姓的住房问题是目前中国城市政府面临的主要民生问题之一。80%的城市人口买不起房，已经成为一个严重的现实问题。中央政府已经开始将这个问题的解决与地方政府的政绩考核和用地政策挂钩，所以各级地方政府都会积极响应。
这一政策的实施对各级政府的财政收入影响不大。
首先，中国人在消费观念上更倾向于买经济适用房，交当月房租，将来自己留房子。经济适用房的需求会远大于廉租房，政府开发经济适用房的投入最终由消费者买单，可以很快收回，同时也会带动税收。
其次，政府可以零利润发展。在地价不变的情况下，从房价中挤出开发商的利润，可以大大降低房价，对地方政府的财政收入不会有太大影响。之后，随着房产税收入在地方财政收入中比重的提高和市政项目土地出让金的专款专用，地方政府在保证形象工程建设和财政收入的同时，将继续降低地价，促进房价的理性回归。
第二，我国推行房产税势在必行。
1是保证地方政府财政收入稳定充裕的重要税源。比如美国，州以下地方政府80%的税收过去来自房产税。虽然现在比例降到了70%，但税收总额在过去20年里增长了5倍。我国地方政府财政收入的主要来源是土地出让金，占税收总额的70-80%，不仅带来收入不稳定还带来一系列社会问题。目前，我国开征房产税的条件已经具备。只要在税率的制定上考虑到低收入者的纳税能力，实施房产税是完全可行的。
2.是调节住房分配，抑制投资炒房的必要手段。
住房是生活必需品，不能成为投资投机的赚钱工具。否则会像热钱炒作葱、姜、蒜一样带来民生问题。税收政策无疑是调节住房分配和打击投资炒房最有效的手段。
房地产市场的未来形势
1目前的住房贷款政策、遗产税政策、二手房交易税政策已经开始影响个人投资资金在房地产市场的投资，国家正在规划实施的房产税政策将进一步影响。
2009年全国商品房交易总量约为830万套。如果把炒房投资的成交量像水一样挤出来，我们无法准确判断自住的实际需求还能剩下多少成交量，但我们知道2010年660多个城市有6540万套空置房，是2009年总成交量的7.9倍。炒房投资占很大比重是肯定的，投资是为了赚钱。如果投资房地产的钱在国家调控政策下不好赚，这部分资金必然流向其他方向，只剩下真实需求。据国家统计，近期商品房成交量比去年同期下降了46%。
2011年，政府将投入1.5亿元建设1万套政策性住房。以6.4亿城镇人口为基数，政策覆盖率80%，每个家庭三口人，将解决6%城镇人口居住问题。如果政府继续投资建设，肯定会直接拉低房价，让大量房子买。2011的政策性住房建设量已经超过了2009年的商品房总成交量。在国家政策的压力下，与政府并行开发的房地产项目将陷入滞销的泥潭，房地产企业将面临巨大的经济损失。
在房价下调和房产税的沉重负担下，现有的6540万套空置房将何去何从？如果30%选择出售，将有1962万套商品房涌入市场。如果全部涌入市场，2亿人可以生活。按照2009年的商品房成交量，可以满足8年的市场需求。
在这样的市场背景下，房地产企业需要站在企业发展战略的高度，制定合理的应对方案，提前处置和摆脱危险项目。
任何商品的市场都是发展变化的，房地产市场也是如此。不会一直是你能买到房子的市场环境。目前，78家央企开始有序退出市场，部分房地产企业开始兼并重组，高风险项目的房地产公司开始撤退。那么房地产企业应该如何应对呢？
1建筑企业要做好准备，尽可能与政府对接，准备分享1.5万亿的政策性房子蛋糕。
2 .房地产开发企业尽可能偏离政府开发方向，将在建、在建和待售项目规模控制在与政府平行的企业安全红线范围内。
房地产企业发展战略的五个新方向
目标人群——政府开发的政策房覆盖范围之外的中高收入人群。市场需求是:
1中高档住宅小区，提高生活质量和住房标准。
旅游、度假和健康房地产。
3.政府支持的旧村改造项目。
在企业发展的战略转型期，新的机遇必然面临新的挑战。
1如果企业选择与政府合作，发展政策空间是一样的，开发利润低会严重影响企业的发展速度。为了保证企业的发展速度，必须寻找新的发展方向。
1面临发展战略转型的不是少数企业，而是中国整个房地产行业。前期人手不够的情况肯定会出现，竞争会很激烈，淘汰是必然的。
企业要在激烈的市场竞争中生存和发展，必须对开发项目有准确的市场定位，根据目标群体的消费要求，选择规划建设更符合中高收入群体消费要求的环境配套单元，使企业在发展中处于优势地位。