合景升级汇源山庄，面临管理输出的困难和挑战。
合景发布的信息显示，集团与海景投资集团正式签署汇源山庄项目全面优化升级战略合作协议。合景泰富将为汇源山庄提供定位设计、产品优化升级、策划、推广、营销等服务。，从而为项目和客户创造全新的价值，打造超越客户期望的住宅标杆。
汇源山庄在广州并不为很多人所熟知。实际上这个项目从去年6月65438+10月就开始对外销售了。
汇源山庄，已经卖了一年了。
2065 438+2009 . 6 . 6汇源山庄是本周末广州唯一一个全新开盘的项目。根据当时的宣传资料，“该项目位于岑村路火炉山南侧，毗邻约120000平方米的智慧城市广场，背靠9000亩火炉山国家森林公园和40000平方米休闲景观水库，同时享受市中心的生活配套。虽然看不到“海景”，但确实是天河不可多得的地产项目。”
据悉，当时一期推出了52-128平米的一拖三户型，折后均价约为5.38万元/平米。
开盘销售结果没有公开信息，但现在看来应该是差强人意。
事实上，外界对这样的销售成绩并不感到意外。
在海景投资集团的官网上，这个项目的定位明确写着:山水公馆是广州市中心不可多得的低密度高端住宅社区。
但在购房者论坛上，很多人认为汇源别墅很难被冠以“豪宅”的名号。一是项目占地7万平方米，却计划建25套房子，过于密集；二是小区周边建筑布局混乱，环境凌乱，道路狭窄，交通不便，教育商业资源也比较一般。
事实上，汇源别墅最大的卖点是“位于广州天河区第三中轴线客运路上，享受未来经济价值发展红利”。
2012提出的广州第三城市中轴线，即从火炉山、凤凰山出发，经云柯路、海珠生态城至大学城。但近几年，广州最值钱的中轴线还是广州塔到花城广场和中信大厦的线。
广州中原地产项目部总经理黄桃对新媒体表示，该区域5.3万元/平方米的均价并不算高。
但对于汇源别墅的豪宅定位，其表示，“现在豪宅也分高、中、低档。”对于项目的更多信息，似乎也不愿意多说，只说开发商换了好几次才听说老板背景神秘。
新媒体查询公开资料时，只有官网海景集团看到，该集团成立于1992，并声称经过20多年的发展，逐步从商品房开发拓展到商业地产开发，从单体建筑开发拓展到社区规模开发，从以广州为主发展到广东二线城市，并按计划逐步推向省外城市，伺机进军国际市场。并表示，未来3-5年，海景投资集团计划在房地产行业投资约200亿元，缴纳税费约6543.8+05亿元。
其上市项目包括农林华府、海景花园公馆、海景康虎莘庄、海景白水村养生谷等九大海景花园。
这次拉莱和景泰府也是海景集团的地产项目第一次找人合作。
管理产出的问题和挑战
对于合景来说，汇源别墅未来如何重新定位项目，如何升级乃至推广营销，都将面临大量挑战。
除了仍然面临着密度高、周边环境混乱、交通不便等问题，合景本身曾经更擅长建造一座坐落在城市CBD的现代化城市豪宅。这种“山水豪宅”河静似乎没有什么代表作。
另一方面，这也可能是合景第一次以管理输出的模式获得新项目。新媒体查阅此前报道时，并未发现和晶有过类似合作。
这种类似于“轻资产”的扩张，之前在合景的酒店业务中见得比较多。
今年年初，在合景泰轻资产板块的一份校园招聘简介中，明确写道，“合景泰轻资产板块主要有自营酒店、长租公寓、联合办公三大业态。自营酒店品牌有木莲庄酒店、魔法酒店、田园酒店等。长租公寓的下属品牌有御舍、新舍、绿舍；联合办公的品牌是穆林凝聚力，旗下有配套的咖啡品牌C22。”
现在，合景将轻资产投入板块推至开发主业，可能与其“降负债、调杠杆”的目标有关。
众所周知，过去几年，合景采取了更激进的购地策略，不断加大土地投入。再加上存货和投资性房产的规模较大，直接影响到公司的多项财务指标。
从中报披露的数据来看，虽然业绩期内合景的总借款规模、融资成本、净负债率有所下降。贷款总额865，438+0.32亿元，较2065，438+09年末的856亿元减少43亿元，净负债率约为59.2%，较去年同期的776，5438+03%下降65，438+06.2个百分点。融资成本下降0.2个百分点至6.2%。
但在813亿元贷款中，1年内到期的债务占41%，1-2年内到期的债务占19%，短期偿债压力仍然较大。
因此，上半年合景不得不放缓拿地速度，仅拿地10个项目，拿地金额93亿元。
但在中期业绩会上，合景董事局主席孔建民公开表示“降低负债率是最应该做的”，还表示“下半年加大拿地力度”。
但据新媒体统计，下半年，合景仅在公开市场就拿地2宗，涉及资金22亿元。与上半年相比，没有加大力度，甚至有所放缓。
在这种情况下，尝试以较少的成本收购轻资产模式的项目，也可能是一种降低负债同时扩大项目的方式。