商业地产的住宅承担者
写字楼地下也有商铺，进入国内商业地产市场已经很久了。比如北京丰联广场，很大程度上属于写字楼底层的商铺。经过长期的市场竞争，其市场价值得到了市场的认可。写字楼底层商铺的市场环境和经营特点与住宅底层商铺有很大不同。
住宅地下商铺(以下简称“住宅地下商铺”)是市场高度关注、投资者热衷的一种商铺投资形式。许多房地产开发商充分认识到建设底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，还获得了更大的投资收益。住宅底铺上面的楼会带来稳定的客户流，楼底铺未来的客户群会相对可靠，换句话说，投资者的投资风险相对较小。
住宅底层商业和社区商业设施是不同的，严格意义上的住宅底层商业和社区商业设施也是不同的。标准住宅商铺和写字楼属于“公共建筑”，而商业配套设施属于“配套公共建筑”，其税费和运营模式完全不同。散户只能直接投资标准住宅底层业务。住宅底层业务可以按照服务区间和市场概念来划分。下面分别介绍。
1，除以服务间隔
根据服务区间的不同，住宅底层商户可分为对内服务和对外服务两种。一些住宅底层业务主要针对住宅小区的居民，而另一些住宅底层业务不仅将客户局限于住宅小区。
对于大型住宅小区，底层业务主要服务于小区内的居民。功能设置要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理和生活习惯。这样的店铺投资少，风险小，资金回笼快。
对于服务于小区外的商铺，要考虑周边商业业态和街区功能来确定商铺的功能。此类店铺应设在交通便利、商业氛围浓厚的区域，店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上)，主要包括大型超市、各类专卖店、大型百货商场等。，如《今日之家》《海上之家》《现代都市》等。
2、根据市场概念。
随着越来越多住宅项目的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底层商业具有巨大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为未来住宅底层商业市场的主旋律，住宅底层商业项目的市场运营将对住宅底层商业项目的成功起到重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底层商业项目的市场概念对住宅底层商业进行分类。
根据住宅底层商业市场的特点，我们将住宅底层商业分为三种类型:概念性住宅底层商业、潜在性住宅底层商业和商圈住宅底层商业。下面，分别介绍。
1)概念型住宅底层商业
概念住宅底层商业是指开发商在开发过程中对项目的概念和主题包装的重视。从以“欧式商业步行街”为概念的“现代都市”、“欧洲经典”，到“珠江景区”，再到“老范街”，住宅楼商业已经从单纯的配套服务功能转变为。但为底层业务做主题包装只是第一步，后期主题理念的落实和把控更为重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但绝不应该成为开发商制胜的法宝。
2)潜在住宅底层业务
潜在住宅底层商业是指市场潜力巨大的住宅底层商业项目。相对于借助炒作而在市场上火爆的概念型住宅底层商业项目，一些住宅底层商业在没有炒作的情况下也同样火爆。主要原因是巨大的市场潜力使得此类项目受到众多投资者的青睐。比如位于亚运村的“林峰绿洲”，由于毗邻奥运村和奥运场馆预留区，具有较强的人气和凝聚力，近年来的市场潜力不容忽视，是不可多得的投资宝地。
“潜在”房企前景广阔，但也存在风险。无论投资者是自营、租赁还是出售，他们将面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商家通常所说的“养铺时间”。因此，投资者应正确评估自己的承受能力，在计算收益率时充分考虑时间因素。
3)商业区型住宅底层商业
商圈住宅底层商业是指已经形成一定商业氛围，拥有大量稳定消费群体的住宅底层商业项目。凭借有利位置，把握市场需求，一些住宅项目虽然价格高，但仍能取得不错的成绩。
商圈住宅楼底层商业周边的商业已经形成了一定的气候，投资风险相对较小，回报率较高。但需要指出的是，虽然成熟商圈的住宅商铺位置和人气具有绝对优势，但投资商铺的其他条件(如楼层、格局、高度、广告位、硬件设施等。)也很重要。比如在北京科技会展中心，一楼的商铺出租效果非常好。虽然开发商采取了措施吸引客流，比如在三楼增设手扶扶梯，将天桥与二楼直接相连，但仍难以弥补二楼和三楼的设计缺陷，部分商铺仍处于空置状态。
最需要指出的是，商圈型住宅底层商户的价值增值收益空间往往被压缩，商铺投资者如果不谨慎，很可能以过高的价格购买商铺，最终被高位“套牢”。作为一种与人们生活密切相关的商业地产形式，社区商铺的市场已经极其成熟。商铺投资者只要保持理性的投资思维，不过度透支价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。按照零售型社区店和服务型社区店两种类型分析介绍了社区店的特点。
1，零售社区店铺
(1)、规模特征
零售社区店的规模有大有小。其中用作便利店和中小型超市的社区商铺面积比较大，大的约1000平方米，小的约100平方米。药店一般面积在100平米左右，食堂面积甚至只有7，8平米。书报馆的面积可能会小一些。一般小区服装店很少，如果有，面积也会比较小，一般20家。
2、规划设计特点
零售社区店铺的规划设计通常没有特殊要求:高度3.5米是基本要求；如果是中型超市，规划设计时要考虑合理的柱距，避免柱网过于密集，影响使用效率。
(三)、经营特点
▲店铺形式
社区店铺的主要形式主要是铺面。
▲投资回收形式
社区商铺的投资回收方式有出租和出售。从市场发展趋势来看，特卖方式正受到越来越多的市场关注，社区商铺的购买者将逐渐从散户向商业投资机构转型。
2.服务型社区商店
(1)、规模特征
随着人们生活水平的提高，服务型社区商店的规模逐渐增大。以前有很多小餐馆，小美容院，彩扩店，花店等。，但餐馆的规模越来越大，大型专业美容院成为大型社区的重要支撑。健身设施从无到有，知名品牌健身机构不断进入市场。包括幼儿园在内的其他服务设施对商铺规模的要求较高，面积约为1，000平方米的商铺具有较好的市场空间。
2、规划设计特点
服务型社区的商铺高度不应低于3.5米。在设计安全可靠的前提下，尽量减少柱子的数量，因为餐厅、美容美发、健身设施等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等都有相关要求，规划设计过程中要考虑以上内容。商铺投资者在投资商铺时需要考虑这一点。以上设施越完善，以后就越容易租到。
(三)、经营特点
▲商铺是不可能统一管理的，尤其是采用卖投资的形式。开发商不可能在运营阶段干预商铺投资人的投资形式或经营类型。在这种情况下，如果社区店规模过大，这种没有统一定位和统一经营理念的社区店项目将很可能面临经营困难。
有的小区建专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位的形式。这些铺位的知名度肯定不如铺面，但它的优势在于，在统一的定位和统一的管理理念下，这类铺位的竞争力可能会有所提升。换句话说，当社区商铺的开发商专业化水平较高时，铺位式社区商铺的价值可能不如铺面式社区商铺。
▲投资回收形式
很多从事服务类店铺的经营者，因为种种原因，逐渐改变了租铺的方式:一方面，过去的餐饮经营者、美容院缺乏财力，只能租铺，而很多从事服务类店铺的企业和个人，已经有实力投资购买店铺；另一方面，这些经营者不得不面对商铺的房东一再提高租金的现实，因此他们会选择购买商铺。
从以上分析可以得出，服务型社区店将逐渐成为商铺销售市场的重要品种。在住宅建筑形式中，整栋建筑的一层、二层和/或地下室用于商业，楼上用于居住。为了保证居住和商业经营两大功能的有效性，开发商会通过合理的规划设计，引导居民和底层商业的消费者、经营者自主经营，出入口分开，保证楼上居民的生活尽可能少受底层商业的影响。
需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅楼层商户会在一定程度上影响住宅销售。
此外，应适当控制住宅底层商业的规模。当规模超过2万平方米时，开发商必须对商业地产项目的市场环境进行必要的调查研究，不能用单纯的底商概念来确定项目定位、规模和市场策略，否则项目将面临开发困境。住宅楼层商户的主要类型多为铺面形式，少数为铺位形式。住宅商铺良好的知名度使其价值最大化成为可能，这也是住宅商铺吸引市场关注的原因，或者说住宅商铺受到投资者青睐的原因。
一些开发商为了标新立异，可能会在住宅底层商业有限的空间内，把这个住宅底层商业项目开发成大型步行街或者其他形式。这些市场意义上的创新，使得住宅底层商业的概念复杂化，需要开发商从更专业的角度去规划、设计、定位，否则就会用普通底层商业的思维去开发步行街等形式。1.定位解释
简单来说，定位就是决定一个项目应该由什么组成。对谁？谁会用？严格来说，项目定位就是通过市场调查研究，确定项目的市场范围，围绕这个市场，对项目的功能和形象做出专门的针对性规定。这一定义具有以下特点:
定位是基于市场调研。主导型的创业者也会根据自己的判断来定位自己，他们也能取得不错的成绩。但是，房地产开发是一个输不起的行业。如果一个项目搞砸了，一切都会失去。所以定位要根据必然性的规律，根据事物的发展规律来判断事物的发展趋势。市场调查研究是正确的选择，是集合各行各业的意见和专家的智慧达到的必然结果。
定位的核心是确定功能。比如建筑的本质是什么？有什么用？如果我们的定位是商场物业，那应该是什么样的物业？超市、产权城商铺、集贸市场、百货商场还是专业市场？
定位是一个系统工程。同时建立定位。还要确定目标客户和目标形象，以及相关的营销策略。单一定位往往导致前后脱节，降低了定位的协调效率。
2.项目定位内容
商业地产项目的定位基本包括功能定位、客户定位、形象定位，进一步延伸包括服务定位、技术定位。比如功能定位就是确定建筑的用途和功能；客户导向是确定谁是建筑物的投资者、使用者、经营者、物业管理者和消费者；价格定位是确定楼盘的目标价值和价格；形象定位是决定建筑在人们心目中的形象；服务导向是建立建筑使用过程中提供的服务水平，如酒店、餐厅按星级标准提供服务。等等，说明定位的内容非常丰富。
在上述定位中，功能和客户导向是核心，两者相互影响，各有历史。比如一个项目的土地性质是写字楼，排除了客户导向的随意性，对客户导向进行了约束。但在确定功能的大方向时，功能设计的细节要根据客户导向的结果来确定，客户导向的结果要通过功能设计来表达和实现。
形象导向和服务导向是功能和客户导向的自然发展，也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需求。比如大跨度空间需要采用钢结构，综合布线要足够灵活，可以采用活动地板技术或者无线局域网技术。
价值定位既是上述定位的结果，也影响定位方向。比如价值最大化方案，不仅需要开发者从长远考虑问题，还要考虑自身实力。风险最小化就是降低销售价格，采用最稳妥的功能定位方案，这是开发商的价值取向决定的。有些项目规划功能非常清晰，要求非常严格，简化了问题的定位。比如社区商品房和住宅底层商业的功能定位，客户定位和消费群体的定位都不是很复杂。简单的市场分析可以得到更准确的市场结果。但对于大型项目，规划部门的职能定位一般，有定位的余地。在单一功能无法满足或需要辅助功能的情况下，需要按程序决定。
1.区分并定位问题
在项目分析和经验分析的基础上，辨析定位问题，即需要通过市场调研和研究来回答的问题。例如，如何最好地利用办公楼底层的空间？商人发展餐厅合适吗？在楼市发展大型超市或商铺哪个最好？谁有可能投资购买房产？把问题问对了，就相当于把问题定位成功了一半。所以，要善于提问。问题越尖锐越深入，我们得到正确结论的机会就越大。
2.确定细分市场
根据调查结果分析市场，并进行提炼。举个例子，北京某楼盘要对外销售整层，策划者把市场分为:
(1)政府机构转制的大集团(公司)和待转制的大集团(公司)。
(2)金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货等非银行金融机构。
(3)大型股份公司和其他省市集团(公司)，包括上市公司。
(4)行政职能部委和机构。应该承认，一些不确定因素限制了行政职能部委和机构对办公楼的需求。
3.选择目标市场并对其进行评估。
比如，为了使对细分市场的认识科学化，需要对每个细分市场的潜在利润进行评估。标准是:一是细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的盈利潜力；第三，公司目标和资源。标准分为A、B、C三个等级，逐渐降低。结果表明，除行政职能部委和机构不符合上述三个评价标准外，其他三个细分市场(政府改制公司、金融机构、外省市集团和股份公司)都是理想的目标。
4.建立定位系统
所谓定位系统，就是商业地产物业的客户组合群体，即什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应该形成一个完整的生态关系共同体，具有系统性、整体性、和谐性的特征。
5.评估定位系统
一个楼盘的市场定位是否正确，是否反映了该楼盘的价值，要进行系统的评估，比较各种方案。在前期充分市场调研、正确把握项目发展方向的基础上，进一步详细论证项目形象、功能组合、规模档次、目标客户、物业价值等核心内容，构建商业地产定位与规划项目的整体框架，为项目提供最可行的发展方案。
1，项目地块分析
在对项目市场发展趋势研究的基础上，该部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合开发的物业形态，并研究项目周边地块的现状和性质，分析其对该地块可能产生的影响。
2.项目的区位分析
本文主要对项目周边地块的现状和未来发展进行分析，了解项目发展的环境和影响因素。
3.项目地块条件分析
本文主要对项目地块的开发条件进行深入分析，找出影响项目开发的因素。
A.项目的SWOT分析(优势、劣势、发展机会和竞争威胁):分析项目发展的重要性和困难，明确项目本身的优势、劣势、发展机会和竞争威胁。
B.把握项目发展方向:在了解市场环境、片区发展、地块情况的基础上，预测项目发展方向和可能的功能属性，为市场调研提供详细的方向。
c、项目发展形象定位和理念定位:确定项目的发展形象，为项目定位和规划设计提供方向。
D.项目功能组合及业态比例定位:主要包括项目内主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及功能间的关联控制。
E.项目开发规模和等级定位:根据项目的开发主题和项目所处的市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模和等级。
F.项目目标客户定位:主要确定项目各功能物业的客户类别和消费群体，为项目后期发展规划提供依据。
g、项目价值定位(含财务分析):根据项目自身条件、整体定位、市场供求、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平、项目区域未来发展趋势，明确项目各功能物业的价格水平。