海景房卖白菜价，乳山银滩是如何沦落为“第二个鹤岗”的？房地产市场地理
据不完全统计，这条纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上，有200多个社区。银滩的“拇指”地标周围，是一排排的小区，水岸屋、向海花园、海韵阳光花园、海都花园，每个名字都要和海联系在一起。
但与传统海景房稀缺、价格昂贵不同，乳山银滩的海景房开发量大，空置率高。现在，二手市场卖“白菜价”，被当地人称为“第二个鹤岗”。
记者在房产信息平台上查询发现，截至今年6月165438+10月1 ~ 17，银滩二手房成交均价为2722元/平方米，比周都低14.1%。具体到微观房源，有很多靠近大海的海景房总价只有5万元左右，92平米的房源总价只有6.8万元，均价740元/平米。
与鹤岗可比的二手房均价相比，乳山银滩的新房已经卖了近万元。据当地中介介绍，很多看房团都不知道一套二手房和一套二手房的价格差。有的人买几套，想转卖的时候发现已经“巨亏”了。“银滩我基本不推荐新房，二手房可以看看。”
长寿之乡的海景房
除了海景和生蚝，山东乳山似乎鲜为人知。事实上，乳山不仅是中国沿海的“长寿之乡”，也是中国著名作家冯德英小说《苦菜花》、《迎春花》、《山菊》的故事背景，以及民族先锋“马石山十勇士”的英雄事迹。
然而，是银滩讲述了更多的故事。根据官方描述，乳山银滩的沙子全部为高品位石英砂，砂质细腻，磁性含量高，滩中二氧化硅含量高达98%。这是一个天然的疗养院。2003年，乳山是中国唯一获得联合国人居奖的地方。
甚至有广为流传的宣传词称，银滩是中国最健康长寿的地方之一，这里90岁的老人随处可见，空气特别清新，也是各种慢性病和老年病患者的疗养地。很多患有皮肤病、哮喘、心脑血管疾病、关节疾病的人在银滩居住后都有所好转。
以上言论是否科学，暂时不得而知，但对于看到商机的房地产商和对健康、养老感到压抑的人来说，无异于巨大的诱惑。也正因为如此，近十几年来，乳山银滩涌现出一系列海景房，全国各地的老人都在不知不觉中买了一套“养老房”。
最疯狂的时期是2007年到2010，被认为是乳山房地产发展的巅峰。在此期间，乳山地产总竣工面积高达562万平方米。随着海景、疗养、养老的推广，很多海景房如雨后春笋般出现，让很多当地人眼花缭乱，跟着看房团的老人也是络绎不绝。
据当地中介回忆，当时很多海景房都是打着养老、旅游看房、以租养贷的名义。看房团的老人们坐大巴来到这里，以免费游玩为名，最后被带到售楼处。很多人都是在不停卖的情况下开始的，买下一套房一半靠投资，一半靠养老。
然而，由于房地产的大规模开发和供过于求，乳山的房价在过去十年中停滞不前，未能像其他经济发达的地方一样给投资者带来收益。想养老的人也发现，除了海景漂亮，这里其他设施不完善，交通不便，生意单调。当他们想卖的时候，却找不到“接盘人”。
记者在房产中介平台上看到，周海洋明珠、将军滨海花园、管亥听涛、龚宇花园、碧海华庭北区等住宅小区二手房价格下降明显，其中海洋明珠挂牌均价为2757元/平方米，较上周下跌8.3%，将军滨海花园为2370元/平方米，较上周下跌8%，管亥听涛为2600元/平方米，较上周下跌5.5%。
房价最便宜的小区中，东海花园挂牌均价只有1.083元/平方米，胡亥家园1.233元/平方米，假日海景雍华苑南区1.427元/平方米，白海滨海嘉园1.606元/平方米，齐鲁海滨花园65438......
据当地一位中介介绍，乳山一度被称为“鬼城”，主要是因为一手房抢市场。当时很多老人“一人买多套”，但发现不合适，转手困难，导致小区空置率很高。很多地方冬季供暖达不到标准，庞大的库存导致了二手房价格。
这些外地来的老人，有的选择不看投资收益比，安静地生活在这片沙滩上，夏天有权养老；有些人受不了交通不便，城市环境原始，选择低价出售，离开。如今在乳山银滩已经很少看到大规模开发新房的场景了。大部分是孤寡老人和卖不出去的二手房。
去库存化的漫长道路
长期以来，生活在乳山银滩的人们一直深受交通不便的困扰。
今年6月165438+10月，在乳山CPPCC十一届一次会议19号提案中，有委员建议“增加滨海新区公交班次或线路”。乳山市交通运输局回复称，该建议可行且必要，但受客观因素影响，滨海新区增加公交班次或线路仍有难度。
数据显示，为方便银滩居民出行，滨海新区共有公交线路10条，其中4条线路到达市区，6条线路在银滩地区运行，占全市公交线路总数的13%。每天投入运营车辆45辆，占每天投入运营车辆总数的25%。
然而，由于私家车越来越多等因素，乘坐公交车出行的人数逐年减少，导致公交公司亏损严重，难以维持正常运营。此外，受新冠肺炎疫情影响，近年来银滩外来人口明显减少，对公共交通的需求也有所减少。银滩增加公交班次或线路还是有一定难度的。
公共交通不便是乳山银滩尴尬处境的一角。这几年，当地还在想尽办法去炒股，把海景房升级为健康城，但始终没有从根本上扭转楼市的局面。
早在2015，乳山就开始将银滩旅游度假区定位调整为新城，建设宜居新城，谋求转型。乳山银滩早期取消了普通海景房的规划审批，要求所有滨海项目在规划上提供餐饮中心、医疗、文化娱乐等服务，打造“养老健康天堂”。
也是在那段时间，乳山涌现出各种各样的老年公寓，当地引进并建设了福星老年公寓、爱之源国际老年中心、百合老年公寓等许多养生养老机构。但当时也有老字号在募集完资金后悄悄跑路，让老人面对“一地鸡毛”无处哭诉。
对于现有的二手房，乳山致力于盘活利用，引导开发企业引入专业的健康养老机构，通过整栋回租、统一改造、与酒店管理公司、健康和物业服务公司联合运营等方式，消费因投资或短期度假造成的空置楼房。引入资本盘活部分烂尾楼。
然而直到今天，乳山近万套新房依然有人买单，二手房价格持续低迷。
2020年底，因买家频繁举报，在参加旅行团的同时被强制买房。乳山召开房地产健康发展座谈会，表示将完善房地产市场监管机制，运用大数据监管房地产销售产业链全过程，探索购房冷静期机制，从制度上避免退房难、退款难。
2021年底，为规范海景房销售市场，乳山市结合银滩房市特点，实施“六步购房法”，打造从签约到售后的监管机制，维护购房者合法权益。
所谓“六步购房法”，就是通过“看房团”备案、信息主动公开、权利义务告知、签署购房指令、“合同房”统一签约、实行购房“冷静期”等六步机制，维护购房人的合法权益。房企必须主动履行告知义务，杜绝因虚假宣传引发的海景房交易纠纷。
乳山市住房和城乡建设局2022年工作计划中，也要加强海景房销售过程监管，对政策执行不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈，责令整改；并全面推行“三码公示”和“五实房源”，提高房屋交易信息的透明度。
有业内人士认为，乳山房地产市场的发展和政策演变，反映了部分海景或旅游资源丰富的城市面临的尴尬，即楼市去库存的压力。从长远来看，消化闲置房地产需要人口和产业的支撑，这对于人口刚刚超过50万，还在推进海洋渔业转型的乳山来说，任重道远。