李·:“旅游+地产+休闲农庄”发展模式探讨
通过对近期国内各大旅游机构发布的数据分析和线性分析的思考和理解，得出几个简单的结论:第一，国内旅游市场前景广阔，需求潜力巨大；二是国内旅游将保持高速稳定增长态势，从数量速度型向质量效益型转变；三是国内旅游配套基础设施和服务设施将进一步完善，基本符合国内旅游发展步伐。作为最受欢迎的旅游配套设施，旅游房地产也在快速发展。本文以高唐石赛项目为例，以花卉为基础，以业主为群体，以项目为社区，以农庄为媒介，打造全产业链、社区化的休闲度假农庄发展新模式。
一、“旅游+地产”的创始人——华侨城集团
华侨城集团成立之初，以主题旅游公园为主营业务，从1989在锦绣中华开业，到1998在深圳欢乐谷开业。经过近10年，华侨城集团在全国范围内建立了自己的旅游品牌号召力。从2000年开始，华侨城集团提出了“旅游+地产”的商业模式。华侨城集团依托旅游品牌和央企背景，通过旅游项目获得大规模低成本土地，采取旅游开发先行、分段综合开发的策略，最终实现土地层层增值，开创了旅游与地产开发相结合、良性互动的全新独特商业模式。
(一)“旅游+房地产”的关键要素
经过几十年的发展，华侨城已经形成了“内部可复制+外部进入壁垒”的战略指导框架。
外部不可复制性是行业的进入壁垒。首先，要形成强大的旅游地产，强大的旅游品牌号召力是成功的关键。依托强大的品牌优势，华侨城基本通过低成本划拨获得土地，只有少量辅以公开挂牌交易；其次，开发周期和开发能力是制约竞争对手进入的重要因素；第三，地方政府的认可和支持是基础。引进一个旅游地产项目，是形象工程，是政绩工程，也是有效提高居民生活质量和政府财政收入的关键。
(二)华侨城模式的成功因素
1.综合规划能力:“大规模拿地+整体规划+零碎规划+逐步开发”的开发模式，实现旅游主题地产的综合开发运营。项目整体规划先行，才能稳步提升整个项目周期的价值，形成长期和短期回报的合理组合，优化波动业务和稳定业务的平衡。
2.资本运作能力华侨城集团作为大型央企，获得了干预银行间市场的权限，获得了4%利息的贷款，具有影子政府无可比拟的优势。同时，积极拓展融资渠道，发行中期票据、境外优先股、境外债券、欢乐谷门票专项资产证券化、收益型财产租赁收益权信托融资计划等。，从而提高经营性资产的运营水平。
3.* * *双赢的投资分成和收益分配华侨城内部新投资项目采用交叉投资进行项目管理。这个项目体系可以让所有业务变得相互依赖，密不可分。横向文化公司和纵向产品线公司通过出资承担有限责任和风险，新投资项目通过内部市场化选择内外市场。
(三)华侨城模式可以借鉴
华侨城集团依托SASAC大型国企背景，拥有影子政府不可比拟的优势，沉淀了大量资金，抢占了优秀资源，形成了适合自身发展的模式，有很多借鉴意义:
1，其创新的“旅游+地产”模式实际上是“先旅游后地产”的方式，一方面提升地产价值，另一方面充分挖掘旅游资源的边际效应，实现旅游与地产的双赢。
2.先拿一大块地，然后分期开发，打造产业链，整合旅游与地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨行业资源，让各行业的优势资源相互结合，实现关联协同的方式，发挥主题公园的旅游乘数效应。
3.旅游可以聚集人气，创造品牌，但是创造的利润很弱。我们要最大限度地将可控资源整合到地产中，通过区域资源的优化配置，让土地产生最大的经济效益和社会效益，为华侨城旅游提供比旅游本身更丰富的利润。
二，休闲农庄发展模式的探讨
(一)休闲农场的概念和类型
1，休闲农场的概念
休闲农场依托生态田园般的自然乡村环境，具有一定的边界范围，为城市居民提供安全健康的农产品，满足城市人对品质乡村生活方式的需求。集生态农业、乡村旅游、养生度假、休闲体验、科普教育等功能于一体，实现具有经济、社会、生态价值的现代农业创新经营体系和新型农业旅游产业综合体。
2.休闲农场的类型
根据自然资源、消费者感受、功能差异和经营理念的不同，休闲农庄的发展类型大致如下:
(1)生产基础类型
在这种具备条件的“休闲农庄”中，通过农产品“点对点”供应模式，与城市居民直接互动，在为城市中高端家庭提供安全健康农产品的同时，满足他们对高品质乡村生活方式的参与式、体验式消费需求。此外，还可以开展各种生态农业科普教育活动，如有机肥生产、小土地认定、苗木培育等。
根据不同资源的特点，可以设计为:家庭休闲林场、家庭休闲牧场、家庭休闲渔场、家庭休闲林场、家庭休闲茶园、家庭休闲咖啡园、家庭创意粮田。
(2)设施园艺型
立足室内，利用科技培育农学、园艺作物，同时在种苗生产期间参观、参与活动。可设计为:家庭休闲园、家庭休闲药园、家庭休闲菜园、家庭休闲果肉果园、家庭蘑菇园等。
(3)农业景观类型
以乡村农业风光为主题，融合地方特色和农业文化元素，主要开展软性休闲活动。这种类型的家庭休闲农场通常占地面积大，维护管理成本高，产品需要不断更新和巧妙设计，但由于难以复制，在市场上也很有竞争力。
可以设计为:家庭休闲林场、家庭休闲海场、家庭休闲粮场、家庭休闲果园、家庭休闲牧场等。
(4)农耕体验型
通常休闲农庄成功最根本最重要的条件就是体验农业。体验的方式有很多种，甚至不需要太复杂，比如种庄稼，收获果实，体验农业操作流程，植物迷宫等。通过创意，可以将农耕文化和有趣的活动进行深度包装，根据不同的年龄段和季节设计不同的农业活动和产品，满足城市消费者的好奇心。
(5)创意主题
与其他类型的家庭休闲农场不同，主题创意型不仅需要农业资源作为基础，还需要投资建设相应的主题设施，通常还需要与专业的创意公司合作，以吸引消费者的回归意愿和兴趣。可以设计为:家庭牛仔农场、家庭休闲营地、家庭艺术粮场等。
(6)休闲型
为压力大，需要放松但又不愿意运动的人提供一个休息的地方，运营的重点是保证隐私和质量。让会员消费者把它当成自己的家或者第二居所，根据个人喜好设计自己的用餐环境和住宿环境。
(7)健康基础类型
利用独特的资源(温泉、森林、药材等)。)结合中医或少数民族的独特医术开展保健并提供膳食、理疗、环境和延长寿命的服务。可以设计为:家庭休闲温泉、家庭休闲林场、家庭健康药膳园等。
(2)休闲农场运营模式的初步研究。
休闲农场的现代化管理必须考虑内外部环境因素，设定经营目标和投入生产因素。休闲农业生产、娱乐、餐饮、住宿等业务(或其中之一)，具有营销、人力资源、财务、信息、环保等企业职能，能够在计划、实施、考核的管理程序下有效运作，以实现预定的经营目标。
1，商业发展模式
家庭休闲农庄的开发运营模式是通过系统的创意策划、规划设计、项目研发实现的，轻资产投入，重资源整合，重软产品开发，首样制作，滚动开发，与专业机构合作。
2.营销模式
休闲农庄的营销模式是三卖:一是卖生态环境，可以根据当地消费能力收门票；第二，推销农村生活，邀请消费者享受农家生活；第三，卖农产品，然后在消费者想走的时候从家庭休闲农场买一些农副产品。
如果你觉得这是最基本的销售方式，可以升级一下，打造“新三销”:一个卖智慧，讲故事，解释生态或自然的循环；第二，卖知识，把生活常识给消费者或者给他们提供新的思路和方法；第三，卖产品，买有美好回忆的DIY产品，带走农民的热情和温暖。
基本思路是多次销售，通过深度包装，讲述农业生产的故事，让农产品有情感。但无论是哪种贩卖，都需要在高度、深度、细节上进行包装和策划，才能获得最佳效果。
3.运营管理模式
从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障四个方面，系统梳理项目运营目标、组织架构、人员配置、职责、业务流程等内容和标准，总结出一套全面、合理、可持续的运营管理方法体系和目标、计划、安排、检查、反馈、考核、激励的闭环循环流程，实现有效的目标管理和过程控制。
三。高唐赛仕“旅游+地产+休闲农庄”发展模式探讨。
(一)高唐赛时的“旅游”
高唐的赛石项目包括赛石花园、赛石湖滨花街、赛石公园一号三个项目，分别定位为旅游景点、商业设施和房地产项目。赛仕花巢园占地1.300亩，为花卉主题公园。从项目功能来看，是商业和房地产的配套项目。从旅游功能来说，它是高唐县南部的一个新城区，是一个花卉旅游景区。按照环境区划，它是高唐县南部乃至高唐县未来作为新城的“中央公园”项目。
(二)高唐赛仕的“旅游+地产”
高唐赛仕项目开发的初衷是紧紧围绕“华侨城模式”的开发理念。“先旅游后房地产”的方式一方面提升了房地产的价值，另一方面充分挖掘了旅游资源的边际效应，实现了旅游与房地产的双赢。
实践证明，这种模式在高唐县非常有效。前期开发的四个楼盘已经达到预期效果，后期保留的四个楼盘也基本达到预期效果。并在前期与旅游景点形成品牌，感染市场，吸引顾客，聚集人气；中期，房地产收益反哺景区开发，形成“吃、住、行、购、娱”的旅游要素，满足业主和游客的基本需求；后期通过区域资源的优化配置，土地产生了最大的经济效益和社会效益，为高唐赛市提供了比旅游本身更丰厚的利润。
(三)高唐赛仕的“旅游+地产+休闲农庄”
高唐赛仕的总体思路已经基本成型:第一阶段，先旅游后地产，用旅游打造品牌，聚集人气，吸引客源；第二阶段，以业主需求为基础，不断完善景区配套基础设施，聚焦客户群体，辐射其他散客、团队，不断扩大景区边际效益；第三阶段，除满足上述两个条件外，创新景区运营模式，形成以互动、体验、参与为主的社区休闲度假农庄。形成成熟的农副产品，打造“高唐赛仕家庭休闲农庄”新概念，不断拓展延伸旅游产业链，获得比旅游门票更丰厚的收入。