企业运营管理论文
摘要:随着中国经济的发展，老百姓的生活水平不断提高，对住房的需求也更多了？高质量？高质量？。经过多年的发展，房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业，在第二产业中占有非常重要的地位。越来越多的人投资房地产业。这对中国房地产企业来说，既是一个良好的机遇，也是一个巨大的挑战。房地产企业作为建筑物的开发商，其经营管理水平直接关系到建设项目能否保质保量按时完成。国有房地产要想在激烈的竞争中保持繁荣景象，就必须立足自身发展，搞好企业经营管理。本文主要阐述国有房地产开发企业经营管理中存在的问题及对策。
关键词:房地产；运营管理；问题策略
近年来，中国整体经济水平的提高推动了人们对房地产的购买力，房地产行业市场发展迅速。同时，潜力无限、市场巨大的行业使得更多的人投资房地产行业。在此背景下，民营房地产企业迅速崛起，房地产市场格局明显动摇，国有房地产企业地位动摇。面对激烈的竞争，为了更长远的发展，良好的运营管理是国有房地产企业在建筑行业立于不败之地的前提。因此，企业必须根据自身的实际情况，建立更加科学、完善、有效的运营管理体系，分析已经发生的危机因素，预测发展中将要遇到的问题，制定有效的防范措施，为企业稳定良好发展提供有效保障。
1国有房地产企业的经营管理问题
无论什么企业出现企业危机，如果处理不当，都会给企业带来巨大的损失，甚至使企业不复存在。因此，企业应该认清形势，针对存在的问题及时采取相应的措施。目前房地产企业在财务管理、运营管理、用工制度等方面都不同程度存在问题。
1.1财务问题
首先，管理者本身缺乏运营管理和财务管理的专业知识。有些企业管理者是从合同工逐渐发展起来的，缺乏专业素质和意识，在企业管理中依靠过去的工作经验和自己的认知系统做出判断。人员素质不高，导致企业财务会计信息不真实、不完整，导致企业内部资金容易被盗或丢失。管理者没有专业知识作为基础，决策分析缺乏科学依据。这种情况对房地产企业的稳步健康发展和进步造成了极大的阻碍。然后就是融资问题。房地产企业在承揽工程时，在施工过程中需要投入大量资金。那么必须通过融资来筹集大量的资金。大部分企业因为内部财务比率达不到银行贷款标准，没有中介担保，没有抵押贷款，不得不转向民间高息贷款。但此举风险较大，这种融资方式大大增加了房地产企业的运营成本和财务费用。至于募集资金的偿还，只有在项目顺利完工，商品房预售许可后，资金才能慢慢回笼。如果拿不到返还的资金，后果可想而知，企业的命运将不堪设想。在项目完成融资并开始建设后，受利率和汇率波动以及证券市场的影响，房地产企业很可能资不抵债，资金断链，最终导致项目停工甚至企业破产。然后，企业的日常资金管理。目前大多数企业忽视资金流动性管理的重要性，导致资金沉淀严重。企业急于拿到回笼资金，推销自己的产品，盲目以为只要把商品房卖出去，就有利润。销售商品房时忽视客户的经济实力和信用额度；为客户买房担保，甚至帮助客户偿还银行贷款。这严重影响了企业内部原有的资金空缺。当房地产市场不乐观，房产贬值时，企业融资难以恢复，日益空虚。
1.2运营成本管理
目前，许多房地产企业经营成本管理水平粗放，原因在于缺乏组织结构的支撑和经营成本管理意识。在作业成本管理的意识和？财务成本？成本费用？概念混乱，没有彻底理解全过程、全成本管理思想。而一些房地产企业在开展作业成本管理之前，并没有设立专职负责成本工作的部门，更谈不上建立作业成本管理平台和保障体系。很多房地产公司开始管理运营成本，但是没有？目标成本？然后呢。动态成本？概念，更不用说一套完整的成本管理体系了。所谓的房地产企业作业成本管理过程就是一个PDCA过程，包括:目标成本的形成、成本控制、动态成本的获取以及异常成本的调整。经营成本管理是房地产企业的精细化管理，需要具备哪些？综合能力？运营成本管理人才，而这类人才也是人才市场所缺乏的。同时，合同变更导致成本计量延迟。时效性强、难以计量的变化往往无法准确计算成本，从而产生经营成本控制的风险。而且由于合同执行过程中的变化，支付金额的计算和审核非常困难。因此，少数企业最终超合同付款的情况时有发生，导致后续工作被动，但这种情况很难有效杜绝。
2国有房地产企业运营管理办法
2.1提高企业人员的职业素质
无论企业规模大小，无论企业职位高低，从高层管理者到一线销售人员，都需要具备相应的职业素养。而且，企业应该定期组织企业各级人员进行培训，无论他们的能力如何，都应该接受知识的积累和更新。企业员工的培训不仅包括专业知识培训，还包括风险意识培训；为管理者普及和加强企业管理知识，加强对风险的预测，使企业管理和经营更加合理和科学。只有提高企业全体员工的素质，企业的整体综合素质才能提高，企业的运作才能更有效率。
2.2加强房地产管理者的投资决策
风险管理意识、经济形势变化和政策法规是影响房地产行业的两个外部因素。经济形势的变化会使房地产开发商遭受巨大的经济损失。比如，由于房地产项目周期长，从项目可行性研究到产品上市，市场需求的可能性会发生很大变化，可能导致产品销售周期延长，融资成本增加。金融政策直接影响开发商和购房者的资金，影响项目的开发和销售。因此，存在的各种风险要求一个企业管理者在决策时要统筹兼顾，掌握一定的管理知识至关重要，还要时刻熟悉政府政策和市场导向，预测可能出现的风险，制定相应的防范措施。企业风险管理不是可有可无的部分。如果一个企业不重视风险管理，也许一个决策就会让整个公司消失。因此，房地产企业必须建立一套适合自己的投资管理体系和风险管理体系，并为其匹配相应的职业经理人。
2.3建立作业成本管理平台和保障体系
房地产建设项目的基本特点:周期长、投资大、风险高、涉及内容多等。这些特点要求企业管理者处处细致谨慎，否则很容易给企业带来危机。运营成本是房地产开发商在项目实施中的重要工作之一，贯穿于项目实施的全过程，不可低估。开发商要想保证开发项目取得良好的经济效益，就必须重视运营成本的管理，切实提高运营管理水平。动态成本相当复杂，房地产企业必须利用信息技术获取实时的动态成本数据，提高企业运营成本的管理水平，实现成本核算和成本控制的目标。作业成本管理系统是反映项目成本信息的实时平台，可以帮助建立成本结构，规范流程，实时跟踪核心业务，实现业务、财务、财务管理的有机结合。大大提高房地产企业的成本控制能力，加快决策过程，使决策更加准确有效，提高企业核心竞争力。
3结论
随着房地产行业竞争的日益激烈，国有房地产企业面临着各种挑战。他们要想在新经济时代保持繁荣景象，就要做好每一个环节，无论是财务管理还是运营成本管理，都需要结合自身实际完善机制。企业应从各个方面做好风险预测和控制，在保证有效化解市场危机的同时，提高企业的核心竞争力。此外，作为开发商，国有房地产企业的健康、科学运营，直接关系到我国建筑业的发展。因此，房地产企业必须保证高效、优质、健康的发展，创造良好的信誉。
参考
[1]李爱红。房地产集团多项目运营管理探讨[J].现代经济信息，2011(5):20。
[2]孔浩。转型期国有大型房地产企业内部管理研究？以TEDA集团为例[D]。北京:中国人民大学，2009。
[3]温晓波。谈商业综合体的成功[J]。城市发展，2014(6):84-85。
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企业运营管理范文二:运营管理下的中国养老保险制度简析摘要:在考虑养老保险基金投资去向时，还应充分考虑投资的持续时间。投资期限过长，可能会限制养老保险基金的功能发挥；如果投资期限过短，其盈利能力可能较低。
关键词:运营管理；养老保险制度
一.导言
社会保障是现代国家的一项基本社会经济制度。其中，养老保险是社会保障体系的基础部分和主要环节，对促进社会和谐和可持续发展具有重要意义。随着我国人口老龄化和人民生活水平的快速提高，养老保险的支付压力逐渐增大。养老保险这个公共服务问题，在运营管理上可以归为服务运营体系。引入运营管理的思想，将从一个全新的角度明确养老保险的压力源，更容易对症下药。
其次，阐述了相关概念
企业的工序能力是指在给定的单位时间内能够生产的产品或服务，由资源中最小的资源能力决定。这种最小的资源可以称为瓶颈，是决定整个流程过程能力的约束力。因此，首先要明确养老保险制度的运行流程，在此基础上，根据流程的约束条件，找到流程的瓶颈。应该指出的是，瓶颈并不等同于问题。问题是流程中的缺陷，瓶颈是流程中的约束条件。同样的流程，肯定有瓶颈，但不一定有问题。同时，在一个流程中，只会有一个瓶颈，但可以有多个问题。问题可以一个一个解决，但是旧的瓶颈解决了，新的瓶颈又会诞生。从供求关系来看，如果供大于求，流程就会按照需求的速度来生产或服务，与流程能力无关。在这种情况下，瓶颈属于需求约束；如果需求超过供给，过程就会变成供给约束，本文的瓶颈都是供给约束，因为养老保险的供给必然小于需求。同时，根据约束条件的不同，供给约束过程可以分为产能约束或投入约束。如果有足够的投入，供给约束就体现为产能约束。
第三，全民养老保险制度分析
目前，世界上养老保险制度有三种模式，可以概括为传统模式、国家统筹模式和强制储蓄模式。但是，在养老保险制度的运作上，各国采用的思路或方法主要有两种:现收现付制和完全积累制。
1.现收现付制的流程分析
在现收现付模式下，按需设定缴费水平，将当年工作一代的养老保险征缴收入全部用于支付退休一代的养老支出，以支定收，不留结余。展示了现收现付模式下养老保险的收支过程。
2.完全积累系统过程分析
在完全积累模式下，职工个人和企业将资金存入专门机构的职工个人账户，职工退休后从个人账户中提取缴费总额和增值资金，以维持养老支出。它展示了完全积累模式下养老保险的收支过程。每个符号的含义与现收现付制下的含义相同，X1？、X2Xn？代表1年和第二年？第n年缴纳社会养老保险。为什么一般用X而不用Y？换句话说，个人代表完全积累制领取的养老保险金来自于个人自己的缴费积累。也就是说，个人原来的缴费金额，将决定他以后领取养老保险的金额。在这种模式下，个人缴纳的养老保险，包括个人缴纳的养老保险、企业缴纳的养老保险和国家缴纳的养老保险，都进入个人账户。个人账户经过一系列的保值增值过程，最终可以在未来需要养老保险时，从个人账户中提取资金。这个过程充分体现了个人付出多，获得多的原则。个人多缴费的原则，也可以促使员工多缴费，以节省自己的养老金，同时也不会给老人带来经济负担。但这一过程也存在瓶颈，因为保险基金会面临利率、通货膨胀、经济波动等管理风险。对于社会养老保险基金的投资，一方面要实现基金的保值增值，即其年收益率至少要跑赢通货膨胀率；另一方面，社会保险基金的投资要保证其投资的安全性。所以资金的保值增值是这个过程的瓶颈，这个过程约束属于能力约束。另外，结合我国的实际情况，如果采用完全积累制，会出现一些实际问题。一方面，如果一部分人因为历史原因没有缴纳养老保险，就无法享受养老保险待遇。因为在这个过程下，没有缴费就没有个人账户，也就没有养老保险的缴纳，这无疑与我们建立社会保障制度的初衷是相悖的；另一方面，没有社会统筹，政府无法实现转移支付，使得收入群体成为最大受益者，低收入者得不到保障，无法促进社会公平。特别是对于基尼系数高或者贫富差距大的国家，完全积累模式的弊端会更加明显。
四、中国新型社会养老保险制度分析。
1995之前，我国社会养老保险制度一直实行现收现付制，缴费责任主要由企业承担。一方面缓解？银波？影响，；另一方面，中国社会主义的本质要求是不实行只强调效率而忽视公平的完全积累模式。经过多年的探索和实践，中国的养老保险制度已经形成？社会统筹和个人账户相结合？部分积累模式，建立多层次的养老保险体系。它展示了部分积累模式下养老保险的收支过程。从流程图可以看出，为个人缴纳的养老保险分为两部分，分别流入个人账户和社会统筹账户，其中个人缴纳的养老保险将进入个人账户，企业缴纳的养老保险和国家缴纳的养老保险将分别进入个人账户和社会统筹账户。个人在领取养老保险时，也有两个来源，一个来源于个人账户的积累，一个来源于社会的统筹分配。因此，可以说中国目前正在实施？社会统筹和个人账户相结合？部分积累制下的养老保障制度将现收现付制和完全积累制有机结合起来。然而，这并不意味着在新的过程中不会有瓶颈。瓶颈的出现和解决是一个动态的、反复的过程。虽然可以通过体制改革解决原有体制的瓶颈，但是旧瓶颈的消失会带来新的瓶颈。部分积累制虽然在一定程度上解决了现收现付制和完全积累制的瓶颈，但部分积累制并不能完全避免或解决。考虑到我国的实际情况，目前养老保险个人账户数额巨大。同时，面对我国复杂多变的经济环境和相对较高的通货膨胀率，养老保险的保值增值压力很大。因此，部分积累制下运行过程的瓶颈仍然是养老保险基金的保值增值。目前，我国养老保险需求大于供给的现状将长期存在，供给的约束将始终是我国养老保险制度改革的前提和动力。部分积累制下的供给约束既有投入约束，也有能力约束。其中，产能约束将是流程的主要约束条件。
五、提高我国养老保障能力的对策建议。
本文就如何应对瓶颈，实现养老保险金的保值增值，进而提高新制度的养老保障能力，提出以下对策和建议。
(1)完善养老基金运营管理法律制度。目前我国关于社保基金投资运营管理的法律法规很少，比较权威的是财政部、劳动和社会保障部2001发布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》。一方面，法律制度不健全，政策的制定和完善与经济发展不相适应，大多以政策法规的形式表现出来，强制性不强。另一方面，我国社保基金投资管理的法律法规大多由中央政府制定，地方政府缺乏自主权和主动性。因此，应尽快对养老保险基金的运营进行相关立法，使其真正做到有章可循、有法可依。比如规定行政部门在监管中的基本职责，行政部门未能很好履行职责如何承担责任，投资运营财产归属等。
(2)优化投资环境，拓宽投资渠道。和平稳定的投资环境可以为养老基金的保值增值提供更好的运营环境。然而，中国目前的投资环境仍然存在一些缺陷。比如投资投机，公司运作不规范，信息披露存在问题。因此，可以通过招投标等市场化运作方式，适当引入市场竞争的因素，提高投资市场的运行效率。为了维护资本市场的正常和可持续发展，还应发挥政府监管等宏观调控的作用。2014年6月6日，我国正式颁布实施《全国社会保障基金信托贷款投资管理暂行办法》。养老保险基金可以用于投资银行、国债、抵押贷款和信托投资，这是中国不断探索养老保险基金保值增值的结果。2015年8月7日，国务院发布《基本养老保险基金投资管理办法》，规定投资股票、股票型基金、混合基金、股票型养老金产品的比例，不得高于养老基金资产净值的30%。同时，重点国企改制上市，养老基金可以进行股权投资。这是政府在探索过程中的瓶颈突破，但运作的资金比例仍然体现了政府对资金安全的谨慎态度。但在考虑养老保险基金投资去向时，也要充分考虑投资的期限。投资期限过长，可能会限制养老保险基金的功能发挥；如果投资期限过短，其盈利能力可能较低。总之，养老保险基金的投资需要依靠专业的投资团队。在充分考虑基金流动性和收益率的前提下，确定合适的投资期限和安全合理的投资比例，提高基金使用效率，分散养老保险基金风险，有效保障老年人基本生活需求，促进社会可持续发展。
参考
1、企业ERP实施知识管理绩效评价研究戴碧波哈尔滨工程大学+02-04-01