发展温泉度假村需要考虑什么？
一、温泉度假项目概述、分类及特点
温泉度假村起源于罗马帝国时期，1326年正式出现在欧洲市场。从单一的医疗功能转变为现代旅游度假区的特征和功能:休闲、娱乐、社交、娱乐活动一应俱全，酒店、私人别墅、帐篷等生活功能日趋完善。从过去单纯的保健功能的温泉浴室，发展成为集温泉浴室、旅游浴池、健身房、社交活动于一体的旅游度假区。同时引发了舒适、多功能的高级酒店的诞生。
(一)温泉度假项目概述
温泉度假项目是依托温泉资源开发的复合地产。由于温泉资源具有资源稀缺性和配套设施高贵的双重属性，可以真正融入大配套概念作为配套内容，便于以温泉为核心的资源整合和完善，便于后期项目主题的概念包装、品牌打造和营销推广。
温泉度假项目的关键是品牌和配套。通过匹配，重塑降级区，打造品牌，从而完成客户的旅游向休闲度假的转化，最终形成以旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型地产。
(二)温泉度假项目的分类
1，按景观组合分
景观组合发展模式。业内专家鲍继刚、王冠贤等人从景观组合的角度，以广东省为例，将温泉旅游目的地的资源(景观)开发模式分为四种:自然景观组合开发模式、人工景观组合开发模式、综合开发模式和家庭小规模开发模式。
2.除以资本。
从资本开发的角度来看，温泉开发模式可以分为外资主导的温泉地和本土资本主导的温泉地两种。中国的温泉主要是外资(金)开发的，比如汤岗子温泉，白洋淀温泉城。
3.从位置的角度来看
具体包括:郊区休闲度假开发、郊区养护度假开发、城市观光度假开发、偏远地区“秘汤”开发。这种模式的出现与城市旅游的发展顺序密切相关，即城市旅游的发展也是按照城市中心带、郊区、远郊、城际和偏远地区，或者从城市内部空间到城市外围地区的逐步过渡发展模式。
(三)温泉度假项目的特点
资源依赖性
作为项目的基本属性，在配套设施的稀缺性和完备性上对温泉资源的依赖性很强，是作为项目的核心竞争力而存在的。
首先支持
由于项目的地理因素，旅游地产项目区配套设施普遍匮乏，完善配套设施是吸引游客的前提。作为配套设施的重要组成部分，温泉配套设施的发展直接影响到项目的运营和房地产项目的发展。
变化
从国内温泉度假项目的发展来看，项目规模正由小规模的单一逐渐向大规模的多元化转变，即由“小而精”向“大而全”转变。体现在三个方面:
(1)产品多样化
随着开发量的扩大和客户需求的多样化，相应的产品也从旅游度假产品发展到养生保健、商务会议、度假旅游、居住等多元化产品。
(2)功能多样化
出于抗风险的考虑和商业、养生需求的客观增长，温泉度假项目的功能日益丰富，部分项目已从温泉主体中分离出来，增加了高尔夫、游艇码头等高端消费功能，完善了教育文化功能，进一步丰富了温泉度假地产的内涵。
(3)资源的多样化
一方面，一些温泉资源与其他现有的自然资源密切相关，如庐山西海国际温泉度假村；另一方面，开发商认为温泉资源过于单一，刻意将温泉资源与其他资源相结合，如海景温泉、湖景温泉、山地温泉等复合型产品。
二、发展温泉度假项目的相关因素体系
内部因素
1，温泉资源综合质量
温泉资源是温泉旅游目的地发展的主要物质基础，是吸引游客的主要因素之一，也是确定温泉旅游开发区位的客观必要条件。温泉旅游资源的开发价值可以从地质地貌背景、水质、温度、流量等方面进行评价。
具体来说，地质地貌背景决定了温泉的稳定性、温泉的景观特征和开发用地的条件；水质决定了温泉的治疗功能；温度和流量决定温泉的储量，进而影响温泉旅游开发的容量规模和旅游目的地的可持续发展能力。其中，温泉的温度、流量和治疗功能对温泉旅游的发展影响最大，成为吸引游客的主要因素。以广东省几个大型温泉旅游目的地为例，清新、恩平、中山、斗门等地的温泉都具有温度高、流量大、无色无味、含有多种微量元素、能治多种疾病的特点。清心温泉游客抽样调查显示，32.8%的游客认为温泉的治疗功能是温泉的第三大吸引因素。
2.丰富的自然和文化旅游资源。
如果一个温泉度假村仅仅依靠简单的温泉浴，往往很难保证一年四季都有大量的游客(Abdulrahimsam Sudinetal，1997: 283)。温泉旅游市场的特征也表明其月变化与气候有很强的负相关关系。以云南安宁温泉旅游度假区为例，月平均游客量与月平均气温的相关系数为R=-0.6(显著水平为0.05)，即冷季为温泉旅游旺季，热季为温泉旅游淡季。因此，温泉旅游淡季与旺季的差异成为温泉旅游开发中不可回避的问题，旅游综合开发是解决这一问题的关键。温泉周边丰富的自然和人文景观已成为决定温泉旅游综合开发成败的关键因素。一般来说，温泉的自然和人文景观种类越多，资源层次越高，整体的旅游吸引力就越大。
3.温泉旅游的文化特征。
旅游经济是特色经济，特色是旅游的灵魂，文化是特色的基础。温泉旅游本质上是游客对温泉旅游目的地洗浴文化的体验，温泉旅游的发展是对温泉洗浴文化的塑造。在中国，温泉旅游资源无处不在。随着大量温泉旅游度假村的出现，游客不仅满足于温泉治疗的需求，还追求温泉旅游目的地的综合文化体验。温泉旅游的文化特征已成为决定温泉旅游目的地竞争力的关键因素。一个好的温泉需要很好地塑造温泉旅游的文化特色，将单一的水疗理疗的身体享受提升到符合现代消费的文化精神层面，发展成为以健康文化为主题的休闲度假旅游，并从自然景观、建筑风格、园林设计、服务方式等方面成功塑造这一主题。，打造体现中国传统洗浴文化特色的品牌。
外部因素
1，旅游市场
一般来说，大型温泉旅游目的地需要一个理想的城市集群作为支撑，否则很难达到或超过维持经营所需的游客数量门槛。游客抽样调查显示，温泉旅游目的地的客源市场以国内为主，80%的游客集中在四小时交通半径内的周边城镇。这就要求温泉旅游目的地必须位于经济发达、人口众多的城市或特大城市周边地区，以保证良好的旅游市场条件。
福建省几个开发较好的温泉具有良好的旅游市场条件，这些温泉旅游目的地以经济发达、人口众多的沿海地区为一级旅游市场；同样，在辽宁的沈大一线城市，由于经济发达，人口众多，温泉旅游的潜在市场巨大，沿线的安波、前山、唐汉等多个大型温泉旅游目的地都得到了很好的开发。在中国地热温泉资源丰富的西藏自治区和云南省，除云南省部分温泉如安宁温泉、弥勒温泉靠近旅游市场丰富的昆明外，已发展成为城市居民周末观光度假的温泉度假村。除此之外，西部很多温泉度假村大多位于经济不发达、城市人口较少的地区，交通不便，导致客源市场匮乏，很少有温泉度假村被成功开发，大部分只是简单开发。
2.交通状况
温泉往往分布在偏远山区。温泉旅游开发除了有良好的客源市场支撑外，还必须有高等级公路等与城市便捷的内外交通联系，即旅游目的地的通达条件良好。以云南保山龙陵邦拉掌温泉度假村为例。在宝龙高速开通前，邦拉掌温泉拥有良好的资源条件，但由于可达性差，温泉的开发还停留在资源的简单利用上，游客仅限于周边居民。宝龙高速公路和泛亚铁路西线的建成，大大提高了旅游目的地的通达性，使来云南的游客可以在3-5小时的交通半径内到达。优越的交通条件会带来大量的游客。
3、区域经济发展水平
温泉旅游度假区不同于一般的资源型旅游目的地，是对温泉资源进行再开发的高投入旅游项目。温泉旅游目的地的开发规模和消费水平很大程度上取决于区域经济发展水平。与主题公园类似，大型温泉旅游目的地的开发作为企业行为，只有在区域经济相对发达的地区才有大规模的投资能力。否则只能引进外资，或者政府行为代替企业行为，有限的地方财政收入集中用于投资。中国温泉度假村的发展阶段和空间分布表明，改革开放初期，中国的温泉度假村主要集中在北方的辽沈、京津唐等重工业发达地区，以修建小型温泉疗养院为主，如北京的小汤山温泉疗养院、辽宁的唐岗子、熊岳、前山温泉疗养院等。90年代以来，中国经济重心向沿海地区倾斜，南方尤其是广东省的经济在全国属于发达地区。以建设高档别墅和大型露天温泉为特征的大规模、高投入的温泉旅游度假村如雨后春笋般大量涌现，如广东四大温泉旅游目的地，大多投资上亿元，开发规模多为数百公顷，资金来源以港资为主，地方为辅。上述事实表明，温泉旅游目的地的投资和开发规模受区域经济发展水平的影响很大。
区域经济发展水平对温泉旅游目的地的影响还表现在温泉游客的消费能力上。一般来说，大型温泉旅游项目的高投入需要依靠高消费、高门票来保证其生存和发展。以广东四大温泉旅游目的地为例，光门票最高128元，最低90元，而住宿价格和餐饮价格远高于一般旅游目的地的平均水平。所以只有经济发达地区的高收入居民才有这样的旅游消费能力。对清新温暖矿泉游客的抽样调查也显示，近80%的游客集中在经济发达、收入水平较高的珠三角地区，57.7%的游客月均收入超过2000元。
4.空间集聚与竞争
由于温泉的地质条件，同一地区往往有多个温泉，导致同一地区聚集了多个温泉旅游目的地，从而产生了温泉旅游目的地的空间竞争。影响温泉旅游目的地空间竞争的因素除了需求和供给方面的一些因素外，主要是由温泉的特性和规模决定的。另外，微区位条件也很重要。
温泉的特色是通过温泉洗浴的方式来体现的，往往是指温泉旅游目的地的露天温泉的特色。调查显示，露天温泉的特点是吸引游客的三大主要因素之一。温泉规模是指温泉流量、投资、占地规模，但更重要的是指预期游客停留时间和实际游客停留时间。由于温泉特征和温泉规模的相互作用，温泉旅游目的地往往被划分为不同的等级。
目前我国温泉旅游仍处于观光阶段，因此温泉旅游目的地的空间竞争受旅游者空间行为规律的影响。当同一地区同时出现多个高投入、高门票的温泉旅游目的地时，大规模游客往往只会选择地位高、知名度高的温泉旅游目的地，而放弃地位低、知名度低的温泉旅游目的地。
5、决策者行为
(1)投资者的决策行为:决定项目的区位选择、投资规模和发展方向。
投资者的决策行为首先是温泉旅游区位的选择。投资者如何掌握和利用与温泉旅游开发相关的信息，直接决定了温泉旅游的选址，进而影响温泉旅游的发展。其次，投资者的行为决定了温泉旅游目的地的投资规模。一般来说，大型温泉度假村不仅要求高品质的环境，还需要建设高标准的温泉洗浴、住宿、餐饮、娱乐等旅游设施，因此需要巨大的资金支持，如清新温暖的矿泉旅游度假村；然而，小型温泉度假村，如粤北山区的家庭经营的温泉，需要的资金要少得多。换句话说，温泉旅游开发的水平和规模很大程度上取决于投资者的投资。第三，投资者的行为决定了温泉旅游目的地的发展方向。发展方向与投资者的经验、智力、偏好、欲望、态度等个人因素有关。比如投资者有的选择综合型温泉旅游的发展方向，有的选择主题型温泉旅游的发展方向。
(2)政府决策行为
目前，我国温泉旅游开发主要有三种模式:①政府投资开发；(2)外资和个人投资的发展；(3)政府与外资的合作。对于第一种开发模式，政府决定温泉旅游开发的区位选择、投资规模和发展方向；对于第二种开发模式，政府在决策、招商引资、政策支持、基础设施等方面影响温泉旅游目的地的开发。对于第三种开发模式，政府不仅要为温泉旅游项目招商引资、决策立项、提供优惠政策、建设配套基础设施，还要参与温泉旅游目的地的选址、开发实施、运营管理等决策。
三、温泉度假项目的发展方向
(一)以“真温泉”吸引客人，以“活温泉”留住客人。
“真温泉”的问题主要是指温泉的混水、温泉的循环水、温泉的加热、所含的化学物质、温泉水质的新鲜度、温泉的泉文化。随着温泉旅游的发展，这些问题逐渐被温泉旅游研究者所关注。所以要在“真正的温泉”上做文章，增加温泉资源对游客的吸引力。
由于远郊温泉一般分布在经济不发达、远离城市的地区，其特殊的地理位置和交通条件决定了其定位为:维持远郊度假游，满足城市居民1-2天的温泉度假需求。远郊温泉可以开发成大众旅游和高消费旅游之间的过渡型温泉旅游形式，树立“真温泉”吸引和留住客人的理念，最大限度地发挥其“聚客、留客”的功能。
(二)建设日夜两大系列旅游产品，丰富游客次日活动。
从旅游体验的角度设计过夜温泉旅游产品是非常有意义的，也是目前很少提出的研究方向。目前温泉开发以夜间旅游项目或全天候项目为主，不突出只能白天看的项目。这导致很多客人一时兴起就过来玩了。然而，第二天起床后，他们却有一种莫名的失落感，从而“匆匆离去”。
根据现实情况，我们可以将温泉产品分为“前过夜项目”、“夜项目”和“后过夜项目”来模拟旅游体验的过程，也可以强化过夜游和一日游的产品开发差异，从而突出1-2上温泉旅游的两大核心设计:温泉洗浴+社区观光和自然观光，倡导“日间观光、夜间娱乐”的模式
(三)开展生态旅游和节庆活动，提高游客的参与度。
品味农家生活、亲近自然的生态农业观光游日益成为新的卖点，远郊温泉可以依托周边优越的农业优势开展农业旅游。每年春天插秧，秋天收割的季节，游客可以体验农民的生活，黎明下地，戴月伴星归。此外，还可以利用“苹果园”、“葡萄园”、“樱桃园”、“农庄游”等项目，为游客采摘、品尝、外包，让游客亲身体验采摘的乐趣。节庆活动主要是指文化建设，即农村市场的开发。如果能有效地将泡温泉的游客引导到市场上去消费，温泉旅游的带动作用将会大大发挥，当地村民的收入将会增加，当地村民的生活质量将会提高。
(四)加强功能分区，从“居住”功能出发建设温泉。
远郊温泉的功能分区包括源区、沿路丁字分布、路皮。分区时要注意方向性的存在，即地形方向性、道路方向性、河流方向性。温泉住宿设施建设要改变钢筋混凝土建筑的刻板形式，居住功能要体现在休息上。
如果建一些简单的建筑，外观要尽可能与周围安静的生态环境相适应，做到与自然和谐。还可以开辟独特的“农家乐”，利用现有的农村村落，建立农家旅馆，发展民宿旅游。为了激发游客对目的地文化的欣赏兴趣，同时游客对当地居民生活方式的兴趣会让居民产生自豪感，从而更加自觉地保护当地文化。
四、发展温泉度假项目的几点建议
(一)树立品牌意识
中国温泉企业逐渐进入品牌竞争时代。在过去十年的发展中，品牌输出被证明是一种有效的运营方式。以早期的温泉产品竹海御温泉为例，不仅提出了温泉旅游的概念，还打造了以“御温泉之路”和“刘福唐N动力:”为代表的品牌。它以汤勺为龙头，酒店餐厅并驾齐驱，以丰富的产品和帝王式的服务让游客充分享受泡水的快乐和健康，丰富了温泉产业的内涵。品牌模式本身也是一种发展模式，使温泉突破地域限制，扩大规模，实现多线经营，最终达成跨区域的温泉产品品牌。
(二)挖掘文化内涵
日本有一些温泉度假村，每年都会组织各种温泉节，开展各种文化活动，使得温泉在用于治疗和疗养的同时，与当地文化紧密相连，形成了一种特殊的温泉文化。中国有五千年的灿烂文明，温泉开发历史极其悠久，应大力挖掘文化内涵，突出独特的文化品位。
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