发展民宿行业有前景吗？

民宿的概念至少可以追溯到半个世纪前。一般认为现代民宿起源于西欧，英格兰西南部和中部人口稀少的农家乐为了增加收入，开始出现家庭式的待客方式，也就是最早的民宿。在英国，它被称为B&；b(住宿加早餐)；在日本，它被称为寄宿家庭。在中国台湾省，它被称为B&B客栈。在台湾省、日本等地，对民宿的定义是有严格限制的。从狭义上讲，民宿强调的是东道主文化和一种“回到家”的温暖感觉。他们认为民宿不是主业，而是业主利用自己闲置的房屋，为游客提供乡土文化、自然生态等乡村体验的场所，不需要专业运营。

在“B&B标准”文件中有一个关于什么是B&B的明确陈述。“旅游B&B是利用当地闲置资源，由主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化和生产生活方式的小型住宿设施。”这里重点说三个关键词，酒店前面的“旅游”二字，“人家招待人家”和“住宿设施”。

首先，B&B应该是旅游背景下的B&B；

其次，B&Bs应该有一种主人文化，但是“人作为主人”的含义在B&Bs标准中有所扩展。根据3.2中的表述，主人不一定是农场房屋或房屋本身的所有者，而是B&Bs的所有者或管理者。这显然是为了鼓励B&Bs在下一阶段的发展，但法律本身表达的模糊性是有点讽刺意味的。

第三，文件将B&B归类为一种住宿设施，但我认为这是不恰当的。B&B的产品属性是天生的。

笔者认为，在现代商业社会中出现并不断演变的“民宿”，其实是一种扩展的度假住宿产品，甚至可以近似理解为已经“民宿化”到一定程度的精品酒店和宾馆。它突破了人民主人与生俱来的局限，不局限于人民主人自谋职业或自己的房子，却保留了“回家乡”的精神追求。我试图讨论的民宿是非标准化度假。

第二，为什么民宿在过去三年迅速崛起？

(1)五位一体顶层设计下的宏观政策导向

国内民宿从2014到2015快速崛起，尤其是十八大后国家提出五位一体的顶层战略设计，将生态建设和地方文明的重要性提升到了新的历史高度。2013年6月中央城镇化工作会议会议文件中的一句“看得见山，看得见水，记得住乡愁”，几乎准确地概括了B&B产品的所有精神内核。从目前的市场情况来看，相当一部分最成功的B&B品牌都在农村。“十三五”以来，国家特别重视以创新方式引导农村发展。

(2)消费升级后，新的产品需求会反向诞生。

目前，以旅游度假为代表的服务业经过几十年的蓬勃发展，已经改变了中上层社会群体的旅游消费习惯，逐渐抛弃星级酒店、中低端农家乐等二级产品，寻找不一样的旅游体验。这种现象尤其集中在一二线城市的休闲中产阶级群体。这些人生活条件优越，希望通过轻旅游、微度假，在低时间成本的前提下获得精致的消费体验。B&B就是这样一个解决消费群体真实需求的产品，带动了以B&B或主题精品酒店为代表的新型旅游度假产品的快速爆发。

(3)在双创背景下，以中小企业为代表的社会资本正在快速进入。

非标住宿是一个市场空缺巨大的漏斗型行业，准入门槛低，口径大，模式灵活。随着乡村建设热潮的到来，很多企业和资本都开始关注它，这是由资本的逐利性决定的。开发商在瞄准农村大量闲置房屋的同时，发现宅基地无法买卖，很多租赁重建的民宿产品在这样的夹缝中迅速发芽。在非标住宿这种细分行业，大企业很难进行深度转型，于是很多互联网公司、小公司甚至创业公司迅速占领市场。这些小公司一般都有很强的新陈代谢更新能力，客观上有助于行业向良性方向发展和完善。

(4)B&B的强势品牌决定了发展初期的工业爆发力。

在B&B热潮之前，中国经历了两轮农村重建和建设——新农村和美丽乡村，但这两轮的突出问题是强调口号，忽视内容，强调单体，忽视产业，农村发展缺乏经济和产业支撑。要想迈出从空壳到产业的一步，品牌的重要性就显现出来了，比如莫干山羊家乐风情，浙江特色小镇风情，艺术之乡剑锋。因为品牌是精神食粮，可以反哺行业，给产品讲故事，帮助产品做内容。在这种比较中，普通人自发做的经营品类大多是质量较差的农家乐客栈和农家乐。虽然这些农家乐在模式上与如今的民宿没有颠覆性的区别，但本质上，精品民宿是在农家乐等产品形态上做了精神上的创新，通过软硬件的升级，达到了提升产品理念和认知的目的。

第三，居民将何去何从？

(1)市场将持续升温，民宿进入红海后的利润空间将不复存在。

国家对乡村建设和酒店业的热情从上到下持续升温，从经济角度看供大于求的局面很快就会出现。但残酷的市场竞争不仅会降低运营成本，而且由于酒店本身产品的特殊性，以及越来越多非专业运营团队的介入，对这个行业的成本控制能力提出了更高的要求。

类似于标准化的酒店项目，单体酒店项目的成本除了投资成本之外，主要来自三个方面:运营层面的人工、物耗、能耗。粗略算来，这三项占营收的一半左右，此外还有物业租金(波动很大，在一二线城市甚至可以高达20%)、维护费用和日常消费。同时，B&B项目为了提高入驻率而上交的10%-15%的佣金，对B&B本已狭窄的利润空间又是一次打击，过度依赖渠道，同时又不能拓宽自己的盈利视野，增加二次销售或产品附加值。进入红海后，酒店业首先会面临利润空间在成本端几乎被完全挤压的窘境。

(2)监管收紧后，准入门槛有所提高。

即使盈利空间狭小，但短期奸商进入酒店的传销陷阱依然层出不穷，忽视了这种盈利模式本身的阶段性和政策性风险。在全国热炒的大背景下，产品的打磨和建造周期被大大压缩，能否在短期内实现，是一个非常现实的问题。对于政策风险，最典型的想象空间是金融机构和金融机构的进一步细分，奖惩措施的严格执行。类似北京这几年扫除京外汽车黑车的做法，似乎话语权回归政府是野蛮生长后的必然阶段。

(3)适应更多业务场景的标准规则将不断推出，对B&B产品的专业要求将不断提高。

按照“B&B标准”文件的理解，《B&B》并不是一部非盈利的情感作品，国家已经将其作为能够撬动地方经济发展的特色产业范畴，这对B&B在不同商业场景的应用提出了更高的要求。

以近年来随着B&B的快速发展而流行起来的B&B股权众筹为例，在这个细分行业中，非专业人士往往专注于项目本身的内容，而忽略了项目背后所体现的商业潜力。本质上，民宿的众筹和其他类型产品的众筹没有太大区别，属于一种小众的投资选择行为。在这种投资发生之前，首先要做的专业工作就是对B&B项目进行评估，看一个项目是否具有投资价值和未来增长潜力，从而判断投资风险和收益水平。但B&B的估价是一个大命题，涉及到与项目相关的方方面面，比如交通区位、占地面积、建筑面积、房间数量、房价、装修投资、运营(入住率、利润率、成本率等。)、投资回收预测、品牌升值预期、管理团队价值等。这里的一切几乎都可以成为一门独立的科学，所以酒店看似简单，但背后的跨界专业要求却是随着行业的发展而不断攀升的。