楼市分化加剧，房企疯狂打折！现在是买房抄底的好时机吗？

2020年注定是不平凡的一年，一切变化来得太突然，打乱了所有人的计划。

一方面是经济换挡带来的阵痛，一方面是很多城市的房价在资本的冬天里大火上涨，甚至需要用调控的手段来扑灭。

在中国，没有哪个市场比楼市更神奇。

每个城市市场都不一样，开发商的分化越来越明显。是经济变轨，还是楼市刚刚进入下一阶段？

市场逐渐陷入三问。

今年房地产市场进入冰冻期？

新房市场会大幅降价吗？

“金九银十”能否成为买房抄底的绝佳时机？

买，还是不买，这个问题又开始困扰人们了。

1

楼市惨淡？不要！

先看房地产市场的整体表现，可以用两个字概括——淡季不淡，分化加剧。

我们先来看“淡季不淡”:

从房地产市场交易量来看，总体呈现先抑后扬的态势，前8个月销售额同比增速转正。

仔细看，年初本来就是房屋销售的淡季。在整个楼市成交量相对低迷的背景下，爆发无异于雪上加霜，确实导致了成交量的大幅下滑；

第二季度，疫情逐渐得到控制，房地产市场缓慢复苏回暖。在之前的疫情中，部分被抑制需求的释放叠加LPR利率的降低，成交量逐渐恢复；

截至8月，商品房累计销售额9694.3亿元，同比增长65.438+0.6%(6-7月为2.1%)。

从房地产成交价格来看，8月大部分城市稳中有升。

70个大中城市中，新建商品住宅销售价格比上月下降的城市有9个，其余61个城市持平或上涨。涨幅最大的城市为惠州、银川、锦州、唐山、温州，分别上涨1.9%、1.8%、1.4%、1.3。

先说“分化加剧”:

首先体现在区域和城市发展的分化越来越明显。

本来由于人口、交通、经济的影响，中国房地产市场发展分化的现状一直存在，但疫情下宽松的货币政策和财政信贷政策的叠加，使得这种分化更加明显。

一些重点城市的房地产市场可以快速摆脱疫情，比如长三角区域市场整体回暖，土地市场也比较火爆，比如杭州、上海、南京、苏州、无锡、金华等城市；

一些一二线城市也出现了“开盘即售罄”、“万人摇号”等火爆场面。

这种局部热的背后，是一些中小城市在疫情冲击下缺乏经济支撑，人才流失严重，房地产市场也面临不景气。比如重庆、福州等城市成交下降明显。

另一个分化是房企之间的分化。

中指研究院发布的数据显示，2020年前8个月，超级阵营100亿***19，平均销售增速3.7%；50-100亿阵营房企26家，平均销售增速5.5%。

200-500亿阵营房企有34家，平均销售增速6.4%；100-2000亿阵营房企* * 51，销售增速重回1.3%，第四阵营***24家，平均销售额73.2亿，同比下降8.3%。

在疫情下，大型房企聚集资源的能力更强，更好地把握机遇、分担风险，通过创新网络营销等模式加大销售力度，实现销售业绩的增长。

至此，房企销售数据一目了然，大型房企销售增速率先回正。

对于中小房企来说，一旦疫情影响销售不畅，现金流受阻，可能是致命的打击，未来会有更多的房企在市场竞争中被淘汰。

2

新房会大幅降价吗？不要！

最近最受瞩目的是“恒大全国楼盘7折”事件。

这一事件引发了公众的强烈抗议。一个问题是，是否真的像宣传的那么优惠。第二个问题，大家更关心的是内部。这个事件带来的后续反应，比如会不会引发其他企业开始降价，进而引发全行业降价潮？

事情并不像我们看到的那么简单。

首先，大型房企的打折促销从来都是不知疲倦的。2019年房企推出“全国532个楼盘，闪购7.8折”。

2020年2月还提出了75%的全国优惠。不过最近关于恒大的传闻很多。也许这次七折促销是真的打折。可以关注一下你所在城市的楼盘，可能会有机会错过。

网传三条红线(2021，1，1)将执行，不管传言是否属实，但监管层对房企融资监管的态度是明确的。未来房企在融资受限的前提下，只能通过加速销售和回笼现金来实现可持续发展。

在房企负债率高的情况下，如果房企不能通过快速销售回笼现金，资金链断裂对企业来说绝对是致命的。

那么，大型房企的打折促销是否会引发整个行业价格的大幅下跌？不一定！

政策层面强调的房地产行业平稳发展，虽然强调抑制房地产价格上涨，但并不预期价格会大幅下跌。毕竟下跌也会导致动荡和恐慌，最好的结果是控制在一定范围内。

在行业层面，虽然快速回笼现金是所有企业的目标，但并不是所有企业都希望通过降价促销来促进销售。毕竟利润也很重要。

残酷的是，降价未必是解决当前难题的有效办法，反而可能让开发商陷入焦虑的价格战，部分开发商甚至可能因为资产缩水而对融资产生负面影响。

疫情之初，恒大率先75折，引发市场跟风。如今，恒大推出7折策略后，消息沉入市场，销声匿迹，而河南房企甚至高调召开会议宣布不降价。

降价是一把双刃剑，除非万不得已，否则不会轻易使用。目前最大的追求是规模和利润的和平增长。

三

金九银十会重现？不要！

2020年是一个特殊的年份。关于“金九银十”的好坏，目前没有定论。九月已经过去了一大半。其实从一些城市的表现就可以一窥端倪。

自7月以来，许多热门城市，如南京、深圳、宁波、杭州和东莞，都出现了楼市调控的现象，旨在为房地产市场降温。

9月，成都和深圳也发布了最新政策:

9月14日，成都发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从加强土地市场调控、支持自住合理需求、完善住房调控政策等方面出台调控政策。

9月17日，深圳发布《房地产市场监管办法(修订征求意见稿)》，拟为房地产市场监管立法，二手房将建价格指导机制和租赁资金监管制度。

可以说，2020年上半年应该算是今年调控最宽松的时候。接下来的日子，在“房住不炒”的总基调下，城市调控收紧是必然的。从调控内容分析，主要集中在严格执行住房限购政策，加强购房资格审查，严厉打击欺诈行为。

在房地产调控压力下，楼市“金九银十”质量难以乐观。

因此，预计9、10月份整体成交大概率维持在这样的活跃水平，很难在7、8月份的基础上实现大幅增长。

四

行动指南

买还是等，是目前最考验人的。

然后我们只需要记住并实现这三个原则，四个字母的单词。

1)知己知彼

房子作为每个人最重要的固定资产，花费很大。大家买房都很谨慎，想选择风险最小最安全的方式。

随着房地产行业进入深度调整期，企业的变化也是飘忽不定。

所以大家要擦亮眼睛，对房企的经营状况有一定的了解，尤其是“三条红线”实施后，谨防烂尾楼现象，造成不可挽回的损失。

小房企可能价格更低，优惠更大，但未来风险也难以控制；

经营稳定、财务状况良好的头部房企或国企、央企，价格可能略高，但从综合素质和风险来看，是最佳选择。不要因小失大，捡了西瓜捡了芝麻。

2)识时务者为英雄。

如前所述，城市之间的分化越来越明显，尤其是经过今年的疫情，城市之间在基础设施建设、医疗保障体系、商业环境、社区管理等方面的差异也赤裸裸地呈现在公开场合，这也可以说对购房者的城市选择起到了催化作用。

在未来的城市选择上，我们还是建议选择一二线核心城市和周边有发展潜力的三四线城市。无论是从城市配套还是发展空间，无论是买房自住还是投资升值，目前看来都是正确的选择。

3)准备好相机。

从近期政策调控的性质来看，其实是有相对明确的政策限制炒房者的投机需求，倾向于无房家庭和刚需购房者，所以刚需购房者要位于政策利好的区域。

2020年9月1年及以上最新LPR报价与上期持平，连续5个月处于搁置状态，且处于央行建立LPR集中报价发布机制以来的历史最低点，这对于购房者来说无疑是一大利好。

同时也说明了一个道理，挤水整治成效显著。在经历了2016的火热之后，市场用了三年的时间进行调整、消化和稳定。

金九银十期间，还没有开盘的项目，会很识趣的选择更低的价格开盘。毕竟开盘不火爆，大概率意味着今年剩下的几个月不会更好，这是开发商最不愿意看到的。

已经开盘的项目也会尝试用金九银十的噱头来做一波收费。

按照以往惯例，65438+2月是开发商买房的最佳日期，但今年，开发商想先活到65438+2月。

这个时候，开发商强烈的生存欲望正好为买房打开了一扇窗。

所以在目前的环境下，买房的时机已经比较成熟了。如果看到合适的房子，可以适时入手。